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前言

在房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)熬過(guò)2021年漫長(zhǎng)的冬夜后，終于迎來(lái)了一絲曙光，政策陸續(xù)釋放救市信號(hào)，尤其在資金端和資產(chǎn)端，持續(xù)鼓勵(lì)通過(guò)收并購(gòu)的方式重新配置資源、盤(pán)活現(xiàn)金、重組重整。在這個(gè)特殊的階段，不論是為了快速回籠現(xiàn)金流也好，還是為了“騰籠換鳥(niǎo)”重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也好，房企們不約而同的進(jìn)行著高頻的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或者合作退出。

以往談到收并購(gòu)，大部分的視角聚焦于收購(gòu)一方，由此衍生的專業(yè)文章也偏向于指導(dǎo)如何更好、更安全的收購(gòu)。但作為轉(zhuǎn)讓方，是否只要談好價(jià)格、配合盡調(diào)，就能高效、安全的獲取轉(zhuǎn)讓價(jià)款并且不留隱患呢？事實(shí)上，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出，存在著交易對(duì)價(jià)陷阱、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遺留、品牌影響處理、稅務(wù)遺留問(wèn)題、股東間關(guān)系處理等等多方面的問(wèn)題，復(fù)雜程度不亞于項(xiàng)目收購(gòu)，從轉(zhuǎn)讓方的視角，亦需提前厘清項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，逐項(xiàng)制定應(yīng)對(duì)方案，并且談判落實(shí)到協(xié)議中，最終跟蹤履約落地，才能安心的將應(yīng)得的交易價(jià)款“落袋為安”，并且不留隱患。

匯業(yè)陳旋律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合為各類房企處理過(guò)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及合作退出的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性思考及整合，形成《房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出法律實(shí)務(wù)》系列文章，為各房企在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目及合作退出過(guò)程中，提供全過(guò)程的實(shí)務(wù)操作建議，以期能為所需企業(yè)提供些許啟發(fā)和幫助。

何為交易對(duì)價(jià)

要厘清交易對(duì)價(jià)，首先轉(zhuǎn)讓方要問(wèn)自己第一個(gè)問(wèn)題——“交易對(duì)價(jià)是什么？”。所謂交易對(duì)價(jià)，在法律和財(cái)務(wù)上沒(méi)有一個(gè)官方的概念，而是在項(xiàng)目交易慣例中形成的一個(gè)商業(yè)概念，通常是指轉(zhuǎn)讓方向買(mǎi)受人出賣標(biāo)的資產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付的代價(jià)。在不同的交易模式下，交易對(duì)價(jià)的指向有所不同：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式間接轉(zhuǎn)讓/退出項(xiàng)目時(shí)，一般為“股+債”模式，即同時(shí)轉(zhuǎn)讓對(duì)項(xiàng)目公司持有的股權(quán)及債權(quán)，交易對(duì)價(jià)包括“股權(quán)交易對(duì)價(jià)+債權(quán)交易對(duì)價(jià)”：

（1）股權(quán)交易對(duì)價(jià)，即買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)而支付的代價(jià)，交易合同一般表述為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”。一般由兩部分組成：一是該股權(quán)對(duì)應(yīng)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值，二是股權(quán)溢價(jià)（即交易雙方認(rèn)可的股權(quán)增值的部分）。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，通常出現(xiàn)交易雙方認(rèn)可的股權(quán)價(jià)值低于股權(quán)的賬面價(jià)值的情形（即股權(quán)折價(jià)），在此情況下，股權(quán)交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的折價(jià)后的股權(quán)價(jià)值。

（2）債權(quán)交易對(duì)價(jià)，即買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方（債權(quán)持有人）持有的項(xiàng)目公司債權(quán)而支付的代價(jià)，交易合同一般表述為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”。債權(quán)交易對(duì)價(jià)絕大多數(shù)情況為平價(jià)交易（即債權(quán)本金+合同約定利息）或折價(jià)交易（即債權(quán)的交易價(jià)格低于債權(quán)本息）。

2. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，交易對(duì)價(jià)為買(mǎi)受人為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的土地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房屋所有權(quán)而支付的對(duì)價(jià)，此時(shí)的交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的該資產(chǎn)具備的價(jià)值（即：該資產(chǎn)的賬面總價(jià)值+雙方認(rèn)可的該資產(chǎn)增值部分）。常見(jiàn)的情形為收購(gòu)在建工程，交易合同中表述為“在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)款”，另外還有可能為收購(gòu)已竣工備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，交易合同中表述為“XX資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”。

同樣房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，出現(xiàn)交易雙方認(rèn)可的資產(chǎn)價(jià)值低于賬面價(jià)值的情形（即資產(chǎn)折價(jià)），在此情況下，交易對(duì)價(jià)即為交易雙方認(rèn)可的折價(jià)后的資產(chǎn)價(jià)值。

為什么要厘清交易對(duì)價(jià)

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方了解交易對(duì)價(jià)是什么后，要問(wèn)自己第二個(gè)問(wèn)題——“為什么要厘清交易對(duì)價(jià)”，即厘清交易對(duì)價(jià)有什么意義。筆者認(rèn)為，厘清交易對(duì)價(jià)的意義為以下兩個(gè)方面：

1. 在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，明確交易對(duì)價(jià)所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物，避免將股權(quán)與債權(quán)混為一談導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓虧損

筆者曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)案例，買(mǎi)受人擬向轉(zhuǎn)讓方收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方所持項(xiàng)目公司的90%股權(quán)，從而與買(mǎi)受人聯(lián)合開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊。目標(biāo)地塊的土地款為10億元，地塊尚未開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司支付土地款的全部資金都來(lái)自于轉(zhuǎn)讓方以股東借款形式的投入資金，因此，轉(zhuǎn)讓方除了持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)外，還持有項(xiàng)目公司10億元債權(quán)。雙方商定，目標(biāo)地塊按市場(chǎng)行情價(jià)值12億元，因此，買(mǎi)受人愿意在10億元基礎(chǔ)上溢價(jià)2億元收購(gòu)，因此，買(mǎi)受人收購(gòu)90%股權(quán)，總需支付的交易對(duì)價(jià)金額為12億*90%=10.8億元，該10.8億元=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款1.8億元（2億元溢價(jià)*90%）+債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款9億元（10億元債權(quán)*90%）

但買(mǎi)受人提出，該10.8億元分為：①以10億元收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司持有的10億元債權(quán)；②以0.8億元收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司的90%股權(quán)。請(qǐng)問(wèn)，轉(zhuǎn)讓方能否答應(yīng)？

答案是，轉(zhuǎn)讓方不能答應(yīng)，不然其將損失1億元。轉(zhuǎn)讓方雖然前后收到的款項(xiàng)都為10.8億元，但交易對(duì)象卻不同，如果按買(mǎi)受人提出的方案，轉(zhuǎn)讓方同樣收到的是10.8億元，但轉(zhuǎn)讓出的債權(quán)卻達(dá)到了100%，而不是90%，相當(dāng)價(jià)格不變，但多轉(zhuǎn)讓了10%債權(quán)，由此將損失1億元的債權(quán)權(quán)益。

上述問(wèn)題的核心，是要明白交易對(duì)價(jià)所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的資產(chǎn)到底是什么？是股權(quán)還是債權(quán)？是多少比例的股權(quán)？是多少比例的債權(quán)？不然，將會(huì)轉(zhuǎn)讓方帶來(lái)巨大的損失。

2. 可促進(jìn)交易對(duì)價(jià)支付方式的創(chuàng)新，從而撮合交易

對(duì)于交易對(duì)價(jià)的支付方式，最通常的方式便是現(xiàn)金支付。該方式的特點(diǎn)是簡(jiǎn)單、直接、快速。但對(duì)于買(mǎi)受人而言，現(xiàn)金支付將會(huì)使其在收購(gòu)前期支付大量現(xiàn)金，承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力，這也使得很多交易難以成交。出于促進(jìn)交易的考慮，筆者認(rèn)為，在轉(zhuǎn)讓方與買(mǎi)受人商談交易對(duì)價(jià)時(shí)，對(duì)支付形式可進(jìn)行以下創(chuàng)新，例如：

（1）通過(guò)換股收購(gòu)，即兩筆股權(quán)交易對(duì)價(jià)的債務(wù)互抵，可同時(shí)減少雙方的大量收購(gòu)現(xiàn)金支出，另外通過(guò)互相參股，也可使雙方的利益更加綁定，有利于雙方的后期合作。

（2）通過(guò)以房抵債，以資產(chǎn)作為支付交易價(jià)款的方式，從而降低現(xiàn)金支付的壓力。

在房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)熬過(guò)2021年漫長(zhǎng)的冬夜后，終于迎來(lái)了一絲曙光，政策陸續(xù)釋放救市信號(hào)，尤其在資金端和資產(chǎn)端，持續(xù)鼓勵(lì)通過(guò)收并購(gòu)的方式重新配置資源、盤(pán)活現(xiàn)金、重組重整。在這個(gè)特殊的階段，不論是為了快速回籠現(xiàn)金流也好，還是為了“騰籠換鳥(niǎo)”重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也好，房企們不約而同的進(jìn)行著高頻的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或者合作退出。

以往談到收并購(gòu)，大部分的視角聚焦于收購(gòu)一方，由此衍生的專業(yè)文章也偏向于指導(dǎo)如何更好、更安全的收購(gòu)。但作為轉(zhuǎn)讓方，是否只要談好價(jià)格、配合盡調(diào)，就能高效、安全的獲取轉(zhuǎn)讓價(jià)款并且不留隱患呢？事實(shí)上，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出，存在著交易對(duì)價(jià)陷阱、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遺留、品牌影響處理、稅務(wù)遺留問(wèn)題、股東間關(guān)系處理等等多方面的問(wèn)題，復(fù)雜程度不亞于項(xiàng)目收購(gòu)，從轉(zhuǎn)讓方的視角，亦需提前厘清項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，逐項(xiàng)制定應(yīng)對(duì)方案，并且談判落實(shí)到協(xié)議中，最終跟蹤履約落地，才能安心的將應(yīng)得的交易價(jià)款“落袋為安”，并且不留隱患。

匯業(yè)陳旋律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合為各類房企處理過(guò)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及合作退出的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性思考及整合，形成《房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及退出法律實(shí)務(wù)》系列文章，為各房企在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目及合作退出過(guò)程中，提供全過(guò)程的實(shí)務(wù)操作建議，以期能為所需企業(yè)提供些許啟發(fā)和幫助。

在《地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及合作退出的交易對(duì)價(jià)厘清（上）》一文中，我們闡述了“何為交易對(duì)價(jià)”以及“為什么要厘清交易對(duì)價(jià)”兩個(gè)重要問(wèn)題，本文中，我們繼續(xù)分析“如何厘清交易對(duì)價(jià)”以及“轉(zhuǎn)讓及退出項(xiàng)目時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算”。

一、如何厘清交易對(duì)價(jià)

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方明確厘清交易對(duì)價(jià)的意義后，應(yīng)該再問(wèn)自己第三個(gè)問(wèn)題“如何厘清交易對(duì)價(jià)”，筆者認(rèn)為，厘清交易對(duì)價(jià)的方法，可用以下三步來(lái)完成：

(一）算報(bào)價(jià)

即在交易時(shí)如何算出一個(gè)清晰的交易對(duì)價(jià)對(duì)外報(bào)價(jià)談價(jià)？我們建議分項(xiàng)目的不同開(kāi)發(fā)階段，采用以下兩種不同的算價(jià)方式：一般有以下方式：

1. 資產(chǎn)作價(jià)法

當(dāng)項(xiàng)目地塊尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，或僅進(jìn)行了零星動(dòng)工的情況下，建議采用資產(chǎn)作價(jià)法。此時(shí)項(xiàng)目尚未發(fā)生復(fù)雜的投入和支出，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，采用資產(chǎn)作價(jià)法可以較快計(jì)算出交易對(duì)價(jià)。

在資產(chǎn)交易的模式下，交易對(duì)價(jià)的計(jì)算方式可以采用項(xiàng)目計(jì)容可售建筑面積*交易雙方認(rèn)可的樓面板價(jià)+已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的工程產(chǎn)值。

在股權(quán)交易的模式下，交易對(duì)價(jià)的計(jì)算方式可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款+債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，其中：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款=項(xiàng)目公司賬面凈資產(chǎn)價(jià)值+雙方認(rèn)可的股權(quán)增值價(jià)值，“債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款”=轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司持有的債權(quán)本金+合同約定的利息（如有）。

2. 投入收益法

當(dāng)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)過(guò)程中時(shí)，此時(shí)項(xiàng)目狀態(tài)較為復(fù)雜，可能存在部分貨值已經(jīng)銷售，部分貨值還未銷售，也存在較多股東投入、收回、融資等復(fù)雜現(xiàn)金流進(jìn)出情況，采用投入收益法計(jì)算交易對(duì)價(jià)，可以最大限度確保轉(zhuǎn)讓方在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的所有投入和所期待的收益全部體現(xiàn)在報(bào)價(jià)中，不至于發(fā)生大項(xiàng)遺漏。

采用投入收益法，交易對(duì)價(jià)=轉(zhuǎn)讓方對(duì)本項(xiàng)目的投入+轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益。

轉(zhuǎn)讓方的前期投入，包括：股權(quán)投入（實(shí)繳注冊(cè)資本金及資本公積）、債權(quán)投入（借款）及其他形式投入（如因擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目發(fā)生但先行列支在其他公司名下的費(fèi)用）。

轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益，一般可以有兩種方式考慮擬獲得的收益：①利息式，即轉(zhuǎn)讓方以其自有資金投入為基數(shù)，按一定的利息利率計(jì)算收益；②利潤(rùn)式，即轉(zhuǎn)讓方結(jié)合項(xiàng)目的利潤(rùn)情況，在項(xiàng)目利潤(rùn)范圍內(nèi)計(jì)算出擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓提前兌現(xiàn)的利潤(rùn)金額。

在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款即等同于以上方式計(jì)算出來(lái)的交易對(duì)價(jià)。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款=轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)投入+股東方以其他形式的投入+預(yù)期收益，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款=轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)投入

（二）明對(duì)象

即明確交易的對(duì)象是什么，是股權(quán)，是債權(quán)，還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓及退出房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，主要包括以下幾種情形：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

若交易對(duì)象為轉(zhuǎn)讓方所持項(xiàng)目公司的股權(quán)，則交易對(duì)價(jià)支付性質(zhì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款；同步轉(zhuǎn)讓所持項(xiàng)目的債權(quán)時(shí)，則該部分交易對(duì)價(jià)性質(zhì)則為債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

2. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

若交易對(duì)象為項(xiàng)目公司所持地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)，則交易對(duì)價(jià)支付性質(zhì)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

3. 增資入股

增資部分不涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，但同步可能轉(zhuǎn)讓所持項(xiàng)目公司債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)該等情形時(shí)，交易對(duì)象為轉(zhuǎn)讓方所持項(xiàng)目公司的債權(quán)，交易對(duì)價(jià)支付性質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

（三） 確方式

交易對(duì)價(jià)可以采用三種收取的方式：以現(xiàn)金收取交易對(duì)價(jià)、以股權(quán)交換實(shí)現(xiàn)交易對(duì)價(jià)、以獲得資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)交易對(duì)價(jià)。

1. 以現(xiàn)金方式收取交易對(duì)價(jià)，簡(jiǎn)單易懂，不再贅述，現(xiàn)金是最傳統(tǒng)及最廣泛的對(duì)價(jià)收取方式。

2. 以股權(quán)交換實(shí)現(xiàn)交易對(duì)價(jià)，即俗稱的“換股”，本質(zhì)為兩筆股權(quán)交易對(duì)價(jià)的債務(wù)互抵。即買(mǎi)受人與轉(zhuǎn)讓方之間通過(guò)互相收購(gòu)股權(quán)，將互相應(yīng)付的股權(quán)交易對(duì)價(jià)進(jìn)行等額沖抵，從而變相兌付了交易對(duì)價(jià)。

3. 以獲得資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)交易對(duì)價(jià)，即通常所述的以房抵債。通常分為兩種情形：

（1）買(mǎi)受人將其自有資產(chǎn)出賣給轉(zhuǎn)讓方，用以抵消其應(yīng)支付的交易對(duì)價(jià)。

（2）買(mǎi)受人與轉(zhuǎn)讓方約定，收購(gòu)?fù)瓿珊?，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)以無(wú)償或者一定折扣獲取項(xiàng)目公司的部分資產(chǎn)，獲利的差價(jià)兌現(xiàn)交易對(duì)價(jià)。

(四）舉實(shí)例

上述的三步法比較抽象，下面舉個(gè)例子闡明：

轉(zhuǎn)讓方持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)地塊至主體結(jié)構(gòu)2/3。轉(zhuǎn)讓方前期向項(xiàng)目公司投入資金用于地塊開(kāi)發(fā)，經(jīng)項(xiàng)目公司償還部分資金后，還剩10億元尚未償還，10億元包括：1億元實(shí)繳注冊(cè)資本金、9億元借款。

現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，擬向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。買(mǎi)受人讓轉(zhuǎn)讓方向其報(bào)價(jià)，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方向買(mǎi)受人提出如下報(bào)價(jià)方案：

1. 交易對(duì)價(jià)金額為12億元，計(jì)算過(guò)程為：

（1） 轉(zhuǎn)讓方目前在項(xiàng)目公司的總投入：10億元，含1億元已投入未分配的實(shí)繳注冊(cè)資本金和9億元已投入未收回的股東借款；

（2）轉(zhuǎn)讓方擬收取的收益：2億元。鑒于：轉(zhuǎn)讓方預(yù)估，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，預(yù)計(jì)盈利3億元；轉(zhuǎn)讓方公司內(nèi)部利潤(rùn)考核指標(biāo)要求，本項(xiàng)目至少需要盈利1.5億元，考慮所得稅影響后，應(yīng)收取收益為1.5億元/（1-25%）=2億元才能達(dá)到公司的利潤(rùn)指標(biāo)考核要求；項(xiàng)目總盈利3億元扣除轉(zhuǎn)讓方擬獲取的收益2億元后，本項(xiàng)目還可盈利1億元，買(mǎi)受人收購(gòu)項(xiàng)目后也還有盈利空間，因此，轉(zhuǎn)讓方考慮擬收取額的收益定為2億元。

綜上，交易對(duì)價(jià)的金額為12億元。

2. 交易對(duì)價(jià)性質(zhì)為：3億元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（即1億元注冊(cè)資本金及2億元轉(zhuǎn)讓方擬收取的收益），是轉(zhuǎn)讓方向買(mǎi)受人出售項(xiàng)目公司100%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)；9億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，是轉(zhuǎn)讓方向買(mǎi)受人出售所持項(xiàng)目公司9億元債權(quán)的交易對(duì)價(jià)。

3. 交易對(duì)價(jià)支付方式：出于現(xiàn)金流考慮，11億元交易對(duì)價(jià)以現(xiàn)金方式支付，同時(shí)轉(zhuǎn)讓方以1億元價(jià)格買(mǎi)收購(gòu)買(mǎi)受人在另一城市核心地段的住宅，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款與買(mǎi)受人應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付的1億元交易對(duì)價(jià)進(jìn)行等額沖抵。

二、轉(zhuǎn)讓及退出項(xiàng)目時(shí)的稅費(fèi)計(jì)算

在轉(zhuǎn)讓及退出項(xiàng)目時(shí)，一般買(mǎi)受人向轉(zhuǎn)讓方出具的交易對(duì)價(jià)都為含稅價(jià)格，在扣除相應(yīng)稅費(fèi)后才是轉(zhuǎn)讓方的到手收益。那么，轉(zhuǎn)讓方在收到交易對(duì)價(jià)后，需要繳納哪些類型的稅費(fèi)，相應(yīng)的稅費(fèi)又應(yīng)該如何計(jì)算呢？

（一）在股權(quán)交易模式下，轉(zhuǎn)讓方需要繳納：

1. 所得稅，計(jì)算方式為：（股權(quán)交易對(duì)價(jià)-股權(quán)歷史成本-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)）*適用稅率（一般企業(yè)為25%、小微企業(yè)為20%、高新企業(yè)為15%、個(gè)人為20%）；

2. 印花稅，計(jì)算方式為：交易對(duì)價(jià)（合同價(jià)格）*0.05%。

（二）在資產(chǎn)交易模式下，轉(zhuǎn)讓方需要繳納：

1. 所得稅，計(jì)算方式為：（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款-資產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)）*使用稅率（一般企業(yè)為25%、小微企業(yè)為20%、高新企業(yè)為15%、個(gè)人為20%）；

2. 增值稅，計(jì)算方式為：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款/（1+9%）*9%；

3. 附加稅，主要包括城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加，一般按需要繳納增值稅的12%計(jì)算。

4. 土地增值稅，計(jì)算方式為：增資額*適用稅率。

增資額=資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款-扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本/費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本/費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他項(xiàng)目。

相應(yīng)稅率為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

5. 印花稅：計(jì)算方式為：交易對(duì)價(jià)（合同價(jià)格）*0.05%。

上述為通常情況下的稅費(fèi)計(jì)算，在交易實(shí)踐中，也可以結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)稅費(fèi)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，限于篇幅，本文不做擴(kuò)充闡述，歡迎結(jié)合項(xiàng)目情況進(jìn)行線下探討。

小結(jié)

綜合而言，交易對(duì)價(jià)的厘清，至少需要理解掌握四個(gè)方面的內(nèi)容：（1）何為交易對(duì)價(jià)；（2）為何要厘清交易對(duì)價(jià)；（3）如何厘清交易對(duì)價(jià)；（4）如何計(jì)算轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的稅費(fèi)。特別提醒的各企業(yè)的是，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和退出過(guò)程中的交易對(duì)價(jià)厘清，十分考驗(yàn)操作團(tuán)隊(duì)的綜合能力，既需要具備項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)價(jià)值的專業(yè)分析判斷能力，也需要深厚的財(cái)務(wù)和稅務(wù)能力，更需要法務(wù)合規(guī)和定性的專業(yè)能力，因此，在框定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)時(shí)，需要組織各專業(yè)條線對(duì)交易對(duì)價(jià)進(jìn)行綜合分析和評(píng)估，而項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更需要具備綜合判斷能力以最后收口交易對(duì)價(jià)的框定。各位讀者在實(shí)踐中如果遇到的各種“疑難雜癥”，也歡迎與我們多交流多探討，一起積累更多的經(jīng)驗(yàn)。