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匯業(yè)陳旋律師團隊結合以往參與處理的大量房企合作糾紛案例，特撰寫《下行市場中的房企典型合作糾紛及解決》系列文章，以期用“商業(yè)+法律+實戰(zhàn)”三位一體的視角，為房企們建言獻策，提供切實可行的解決思路和建議。

本期即推出系列文章之《股東方暴雷的困難項目自救之路》，望各同行、客戶多多討論指正。

雖然剛召開的“兩會”，釋放了一系列救市利好政策風向，業(yè)內紛紛認為政策已經(jīng)見底，接下來將是緩慢回暖的過程。但在每一個房地產開發(fā)項目的微觀層面，“回暖”確實是一個非常“緩慢”的過程，尤其是過去多年來，各房企已經(jīng)形成了項目合作開發(fā)的行業(yè)習慣，目前階段，項目中合作一方“暴雷”，導致項目停滯、僵局，陷入困境的情況比比皆是。

房企暴雷，指的是因政策和市場的急劇變化，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷層，無法按期償還各類融資及債券、無法按期兌付各類商票和員工理財產品、無法及時支付工程款、營銷傭金等開發(fā)成本費用等情形，尤其指發(fā)行過美元債的房企，在美元債到期后無法按期償還本息的情況。

暴雷的房企，在其合作開發(fā)項目中因為無力或無意再投入新的資金，或者因為暴雷導致項目開發(fā)停滯、陷入困境，總結下來，主要有以下幾種典型情況：

金融機構基于暴雷房企后期無法償還融資的風險，要求該房企參股的合作項目公司提前償還融資款。由于融資款項一般是合作項目的重要開發(fā)資金來源，款項使用時間也是經(jīng)過精密的鋪排，一旦要求提前還款，則會導致項目資金斷裂，各股東需要另尋融資資金投入或者以自有資金投入。

而當前市場環(huán)境下，要求各股東另尋或自投一筆與融資款相當?shù)馁Y金投入，十分困難，尤其是暴雷房企已無力或無意再對項目投入資金，所有資金壓力則轉嫁到其他股東方，直接導致項目資金斷裂停擺。

項目公司各供應商因得知合作項目一方股東暴雷，采用各種方式加劇催收到期款項，極端情況下未到期款項也加緊催收，并且容易采用項目圍堵、媒體曝光、政府上訪等激烈方式，對項目正常開發(fā)造成嚴重障礙。

債權方選擇采用訴訟方式催收賬款的，為了給項目公司施加壓力，此類訴訟在立案時一般就申請對項目公司進行財產保全，項目公司因此導致賬戶資金被凍結無法使用，可售貨值被查封無法銷售回籠資金，讓項目的資金危機進一步加劇。

項目所在地政府因某家房企暴雷，擔心其他房企出現(xiàn)類似情形，為最大限度確保項目交付，大幅提升對當?shù)厮虚_發(fā)項目的資金監(jiān)管力度，不僅監(jiān)管項目日常經(jīng)營所需的資金，也監(jiān)管項目所有流入資金，導致項目的富余資金無法正常流動，項目間資金調劑平衡維持運轉的機制被打破，危機項目無法得到其他健康項目的資金救濟。

面對上述重重困境，我們整理總結了團隊處理各類困難項目的經(jīng)驗，梳理了各自救方式中需要關注的法律要點，提供以下路徑供各位參考使用：

合作項目因股東暴雷陷入困境的核心原因在于資金短缺斷裂，最佳方案是積極尋找第三方資金注資解困。目前市場上各AMC（資產管理公司）是較為合適的注資方，一方面AMC本身的主要功能即收購不良債權，合作項目因融資逾期、付款逾期、商票逾期等形成不良債權，與AMC的收購標的的特質正好契合；另一方面AMC只要評估項目本身的資產價值遠高于其投放資金的額度，投資本息收回有足夠的安全墊，則資金投放金額和方式相較于銀行等金融機構更為靈活，對項目的注資意愿較高。

我們接觸過的AMC基本分為兩種類型，一類是四大國有資產管理公司（東方、長城、信達、華融，簡稱“四大AMC”）；另一類是資金實力雄厚的國企、民企成立的AMC平臺。對于四大AMC而言，優(yōu)勢在于其可以投放的資金額度大，有成熟的運行體制和信用保障，但靈活度較低，風控要求高，對項目所在的城市能級要求也較高。其他類型的AMC優(yōu)勢在于可投放項目的范圍較廣、模式靈活，但可投放的資金額度較小，對該類AMC的背景也需要做摸排了解。

在尋找第三方注資難以實現(xiàn)的情況下，其他股東方如果資金允許，也會選擇超股權比例投入資金以維持項目持續(xù)開發(fā)。

一般在項目《合作開發(fā)協(xié)議》中，對于一方股東超股比投入資金的情形，會做兩種約定：

一是股權比例按照各方實際資金投入進行調整；按此約定，超股比投入資金的股東在項目公司中的股權比例相應提高；

二是股權比例不做調整，但一方股東對超股比投入項目公司的資金（以股東借款形式投入的），享有比正常情況下更高的股東借款利息，并且違約方股東對超股比投入的股東借款本金和利息清償承擔連帶擔保責任。

不論是以上哪一種約定，一旦發(fā)生一方股東不按股比投入資金的，《合作開發(fā)協(xié)議》一般都會約定該違約股東承擔一定比例的違約金（或罰息）。

因此，一旦發(fā)生一方股東超股比投入資金的情形，建議及時按照合作協(xié)議的約定主張上述權利。如果合作協(xié)議約定守約方對以上兩種方式有選擇權的，我們建議，對于預估盈利的項目，優(yōu)先選擇主張調整股權比例；對于預估虧損的項目，優(yōu)先選擇主張項目公司和違約方承擔股東借款本息。

主張以上權利的方式，首先是按照合同約定及時發(fā)函，明確主張的權利內容，并且對發(fā)函進行完整存證，以作為日后可能訴訟的重要證據(jù)；其次是對方堅持不配合的，盡快提起訴訟主張權利，以訴訟方式倒逼違約方配合執(zhí)行，盡快取得訴訟成果、盡快進入強制執(zhí)行程序，也有利于優(yōu)先其他債權人分割執(zhí)行違約方名下有限的資產。

在項目其他股東資金允許的情況下，通常會選擇收購暴雷方房企持有的項目公司股權，以徹底隔離該房企對項目造成的各種負面影響。當其他股東資金也難以負荷的情況下，也會選擇將項目股權整體轉讓第三方。

在啟動項目股東間的股權收購時，法律層面建議特別關注：

（1）召開股東會，對于該收購行為及收購條件達成有效的股東會有效通過的決議；

（2）對于其他未參與收購的股東，取得其放棄優(yōu)先購買權的書面確認文件，無法取得書面文件的，發(fā)函固化其默認放棄優(yōu)先購買權的證據(jù)。

（3）對擬收購的標的股權進行摸排，核查是否存在質押、代持等影響股權權益和變更登記的不利要素，根據(jù)核查情況設計付款節(jié)奏，避免已付款但未能獲取股權，或者獲取的股權存在權利爭議等瑕疵。

（4）如果項目日常非由收購方操盤管理，公章證照和資金也未執(zhí)行共管，建議收購方股東按照收購常規(guī)項目的操作流程，對項目進行全面盡職調查（包括法務盡調、財稅盡調，在建工程的進行成本和工程盡調），結合盡職調查情況設計交易方案。

而在項目股權轉讓第三方時，雖然相較于股權收購復雜程度較低，但仍需要關注和處理諸多方面的事項，包括：交易對價計算和收回、債權債務梳理和處置、轉讓交割后稅務風險的隔離、轉讓后品牌風險的消除隔離、公司其他非房企小股東的處理和協(xié)商等等。

限于篇幅原因，關于項目股東間股權收購和項目整體股權轉讓，以上僅簡單列舉幾點，需要關注的其他事項和展開的具體細節(jié)，我們將在“項目收購和轉讓系列”中專篇闡述，也歡迎與我們的專業(yè)團隊專項討論。

如前所述，困難項目被采取保全措施的，一般是賬戶資金、可售住宅/車位等流動性很強的資產，這類資產一旦被查封凍結，金額較大則對項目開發(fā)是致命傷害，即使被查封凍結的金額較小，在費用捉襟見肘的環(huán)境下對項目開發(fā)的障礙也比以往更大。

因此，當項目公司的資產被采取保全措施后，建議第一時間采取應對措施解除或替換財產保全：

（1）對于法院做出的錯誤財產保全，堅決地、快速地提出財產保全異議申請。常見的錯誤財產保全包括：保全資產的價值遠高于起訴主張金額、起訴項目公司清償債務卻保全與項目公司無直接股權關聯(lián)也無擔保關系的集團公司資產等。對于錯誤的財產保全建議第一時間向法院遞交財產保全異議申請，并與主審法官、執(zhí)行法官取得聯(lián)系，充分反復溝通，爭取盡快解除錯誤的財產保全措施。

（2）對于項目公司流動性較強的資產被財產保全的，盡快向法院申請?zhí)峁４胧?，以解套強流動性資產。大部分法院可以接受的擔保措施包括：等額現(xiàn)金、銀行保函、價值相當?shù)钠渌粍赢a；各大保險公司提供的保單保函法院也能接受，但現(xiàn)實情況是，各保險公司基本上只為原告申請財產保全提供保單保函，而基于風險考慮基本不為被告申請解除財產保全提供保單保函。

考慮到提供等額現(xiàn)金、銀行保函同樣是占用公司的現(xiàn)金資源，一般建議優(yōu)先考慮提供項目公司項下或者其集團范圍內流動性較低的資產作為申請解除財產保全的擔保資產，例如：銷售流速很低的尾盤車位/商鋪/寫字樓，自持無法分割銷售的商業(yè)資產等。

以上是我們在處理困難項目的經(jīng)驗中，梳理總結出的主要幾點共性建議和路徑，針對不同的項目困境，仍有其他不同的靈活解決方式。無需氣餒的是，只要積極采用法律、資金、商業(yè)、社會等多手段、多渠道的系統(tǒng)方式，并且沉下心來逐項執(zhí)行到位，困難項目總歸有解套之法！