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《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，依據(jù)此法律規(guī)定，全國各地陸續(xù)開始合同備案制度，并采用建設部和國家工商總局的《商品房買賣合同》示范文本作為各方簽署商品房買賣合同的模版。但是，由于合同示范文本對于商品房交付的條件約定不明確，實踐中就商品房交付標準產(chǎn)生大量爭議。為此，我們結合示范文本的約定以及法律對于商品房交付的要求、司法判例，總結類似案件的法律適用規(guī)則，以期能對此類爭議解決提供參考。

一、《商品房買賣合同》示范文本對于房屋交付標準的合同約定

《商品房買賣合同》第八條約定：交付期限：出賣人應當在_______年_______月_______日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第_______種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

第十一條約定：交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

第十三條約定：出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。

第十四條約定：出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑在房屋交付之日達到使用條件：1.供水供電；2.電梯供電；3.供暖設施、熱水管道；4.有線電視端口、天然氣管道、電話、寬帶網(wǎng)；5.其他。

二、商品房交付的約定標準

綜合《商品房買賣合同》示范文本的條文，開發(fā)商交付商品房應當具備如下的7個條件，如果開發(fā)商不具備其中一項或幾項交付標準的，買受人均可以拒絕收房，待開發(fā)商完全具備后收房，違約責任由開發(fā)商承擔：

1.商品房經(jīng)驗收合格或綜合驗收合格、分部綜合驗收合格、取得住宅交付使用證書。

交付合格商品房系買賣合同中開發(fā)商的主要義務，具體交付標準我們在下一節(jié)討論。

2.開發(fā)商書面通知買受人收房。書面通知的方式一般有兩種：報紙公告和郵寄送達。一般開發(fā)商在交付過程中會同時采用電話通知、短信通知、郵寄送達和報紙公告、小區(qū)張貼公告五種方式。

3.開發(fā)商向買受人出具商品房驗收的證明文件。各地法院要求不一，主要包括五方驗收合格證明、竣工驗收合格備案表或回執(zhí)、竣工綜合驗收報告、竣工綜合驗收備案或合格證、住宅交付證明書等。

4.雙方簽署房屋交接單；

5.住宅商品房，開發(fā)商應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

6.交付的房屋達到裝飾標準和設備標準；（具體以合同約定為依據(jù)）

7.基礎設施和公共配套建筑正常運轉。（具體以合同約定為依據(jù)）

三、商品房交付標準的理解與適用

1.商品房經(jīng)驗收合格的標準

“商品房經(jīng)驗收合格”如何理解，司法實踐中各家說法不一，各省法院之間、甚至同一法院不同審判庭對該條文的理解均有差異。但是，根據(jù)目前已有法律的規(guī)定以及最高人民法院的司法判例能夠明確：“商品房經(jīng)驗收合格”指的的是商品房經(jīng)驗收合格并取得質量監(jiān)督站出具的《工程竣工驗收備案表》或備案回執(zhí)。

實踐中第一種觀點認為：所謂“商品房經(jīng)驗收合格”，指的是建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等五家單位所出具的驗收合格證明，也就是俗稱的“五方驗收”，應當以五方驗收的時間作為驗收合格的依據(jù)和商品房交付的標準。實踐中提出這一觀點的主要依據(jù)包括：

（1）2004年7月1日起，依據(jù)新頒布的《行政許可法》，取消了建設工程竣工驗收許可審批，改為驗收備案制度。因此，工程竣工驗收備案不是工程是否合格的標志，不應當以竣工備案表作為交付依據(jù)。

（2）根據(jù)《建設工程質量管理條例》第三條的規(guī)定：建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。因此建設工程行政主管機關并非工程質量的責任主體，也非驗收主體，僅屬于監(jiān)督和備案主體，其備案行為不是合格與否的標志。

（3）《建設工程質量管理條例》第16條的規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。從該規(guī)定可以明確，建設工程竣工驗收是由建設單位發(fā)起，設計、施工、工程監(jiān)理單位共同參與的行為，只要經(jīng)過上述各方驗收合格，則可以認定該工程符合驗收標準，無需經(jīng)過行政主管部門的備案和審核。

（4）法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定驗收備案后建設工程方可以交付使用，以備案作為交付依據(jù)缺乏支持。

（5）建設工程經(jīng)五方驗收后，未能獲得竣工備案的原因有很多，其中包括政府部門的政策性因素所導致，如果以竣工備案作為驗收合格的標準，會擴大開發(fā)商所承受的損失。

實踐中第二種觀點認為：“商品房經(jīng)驗收合格”的標志應當為竣工驗收備案，單純的五方驗收不能作為驗收合格的依據(jù)，主要依據(jù)包括：

（1）商品房的交付不僅應該符合商品房買賣合同的約定，也應當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定。而《建筑法》、《消防法》、《建設項目環(huán)境保護管理條例》等法律法規(guī)對于建設工程的交付均有明確的強制性規(guī)定。商品房驗收合格的判斷標準應當符合上述強制性規(guī)定。

（2）五方驗收僅僅系參建單位及建設單位對于建設工程是否合格的自行檢驗；但這種檢驗并不包括建設工程是否符合規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等法律規(guī)定的交付標準；況且，自行驗收未經(jīng)備案，也無法確認其驗收結果是否符合法律要求；以五方驗收作為交付標準，嚴重損害了消費者的權益，交付的房屋往往系不具備居住功能的不完整的房屋。實踐中，開發(fā)商在未經(jīng)過備案的情況下，強行向購房人交付道路、綠化、水電、天然氣管道均未達到使用標準的房屋，引發(fā)極壞的社會影響。由于未經(jīng)備案缺乏監(jiān)督，部分開發(fā)商甚至倒簽五方驗收的時間，以規(guī)避應當承擔逾期交房違約責任。

（3）竣工驗收備案制度能夠完整的反映商品房交付所需的各個審批流程，直觀判斷商品房是否已經(jīng)經(jīng)過了必要部門的審批、提交了相關的、完整的技術資料、是否符合基本居住條件。因此，盡管法律并未明確規(guī)定商品房必須經(jīng)過備案后方能交付，但竣工驗收備案表能夠真實、準確反映商品房的實際情況，以此作為交付依據(jù)更加接近客觀現(xiàn)實。

我們同意第二種觀點，理由如下：

（1）根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用。

由于建設工程的質量關系到千家萬戶的生命和財產(chǎn)安全，因此，建筑法對于工程竣工驗收的條文是強制性條文，任何人不得違背。根據(jù)第61條的規(guī)定，商品房竣工驗收，不僅必須符合工程質量標準，而且應當具備完整的技術資料、簽署工程保修書、符合國家其他規(guī)定。五方驗收所針對的主要是第一點建筑工程質量問題，并不涉及國家法律規(guī)定的其他竣工條件。因此，五方驗收合格不代表建設工程具備交付條件。

（2）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收”。由此可見，五方驗收的前提是必須獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃審批件，其標志一般為城建規(guī)劃部門下發(fā)的規(guī)劃認可文件或者頒發(fā)的規(guī)劃許可證的正本。如果沒有獲得上述文件，則五方驗收違反了法定程序，是無效的，其以五方驗收結論作為交付依據(jù)不能夠產(chǎn)生合格交付的法律效力。

（3）《中華人民共和國消防法》第十三條規(guī)定：按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：(一)本法第十一條規(guī)定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收;(二)其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。

由于新修訂的消防法取消了民用建筑的消防驗收，改為備案制度，因此，商品房交付前只要開發(fā)商依法進行了消防備案，就應當認可其具備消防標準。如消防部門抽查過程中發(fā)現(xiàn)消防不合格的，應當停止使用。

（4）《建設項目環(huán)境保護條例》第二十條規(guī)定：建設項目竣工后，建設單位應當向審批該建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表或者環(huán)境影響登記表的環(huán)境保護行政主管部門，申請該建設項目需要配套建設的環(huán)境保護設施竣工驗收。環(huán)境保護設施竣工驗收，應當與主體工程竣工驗收同時進行。第二十三條規(guī)定：建設項目需要配套建設的環(huán)境保護設施經(jīng)驗收合格，該建設項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用。

結合國家環(huán)境保護局《建設項目環(huán)境保護設施竣工驗收管理規(guī)定》第四條和第六條的規(guī)定，商品房在進行竣工驗收時必須同步進行環(huán)境保護設施驗收，未經(jīng)驗收的，不得投入使用。

（5）最高人民法院在“海南歐博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張和義商品房預售合同糾紛一案”（2015民申字第1045號）的再審裁定中明確：建設單位組織設計、勘察、施工、監(jiān)理等部門進行的竣工驗收并取得驗收合格的確認文件，只是建設單位接收建設工程并交付使用應滿足的基本條件。另根據(jù)《建設工程質量管理條例》第四十九條關于“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收”的規(guī)定，還應當由規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門予以認可并由建設行政主管部門等進行審查，最終以備案的方式確定建設工程質量符合國家要求和標準。因此，于本案而言，瓊海市建設工程質量安全監(jiān)督站質檢站作為對建設工程行使監(jiān)督管理職能的機構，對本案所涉商品房是否驗收合格享有審查權和監(jiān)督權，其出具的商品房竣工驗收備案表是認定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件。

我們在檢索司法案例的過程中，發(fā)現(xiàn)廣東省高院、西安市中院曾經(jīng)有過判決將五方驗收作為商品房交付的依據(jù)，盡管個案的情況有所差異，但是對于商品房交付的標準應當以最高院的裁判意見為準，以統(tǒng)一司法審判的尺度，防止同類案件不同判決的相互矛盾的情形發(fā)生。

2.商品房經(jīng)綜合驗收合格的標準

綜合竣工驗收是建設行政主管部門在建設單位組織水電、天然氣、規(guī)劃、工地、工程質量等單項驗收的基礎上，會同國土、規(guī)劃、消防、環(huán)保、節(jié)能等部門，按照規(guī)劃設計內(nèi)容及國家規(guī)定對房地產(chǎn)項目進行整體驗收的行為。

綜合竣工驗收的內(nèi)容除工程質量方面的竣工驗收外，一般還包括：開發(fā)項目是否按照《國有土地使用權出讓合同》各項約定進行開工建設;開發(fā)項目是否按照審批規(guī)劃開發(fā)建設;基礎設施和配套公用設施包括物業(yè)管理用房、小區(qū)道路和綠化等是否按規(guī)劃建設完畢;單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質量驗收標準，質量驗收手續(xù)是否完備;施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢;是否落實了太陽能熱水系統(tǒng)和光電照明系統(tǒng)的設計與安裝;住宅產(chǎn)業(yè)化技術要求是否落實;房屋拆遷補償安置是否落實;前期物業(yè)管理是否落實等等。

綜合竣工驗收合格一般以綜合竣工驗收合格報告為依據(jù)，并應當報相關部門備案。綜合竣工驗收各地有差異，部分地區(qū)會頒發(fā)竣工驗收合格證，部分地區(qū)采取備案制度，會有備案表或回執(zhí)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目采取分批綜合驗收的，適用的程序和驗收內(nèi)容與整體驗收一致。

四、延期交房的抗辯理由

開發(fā)商逾期交房的，應當按照合同約定承擔違約責任，在預售商品房合同糾紛案件中，開發(fā)商往往會提出以下的抗辯意見：

1.買受人逾期付款，開發(fā)商依據(jù)合同法關于遲延履行抗辯權的規(guī)定及商品房買賣合同約定，可以順延交房時間。

2.買受人拒絕收房或遲延收房。開放商在具備交付條件之后，通知買受人收房，買受人拒絕或遲延收房的，開發(fā)商不承擔逾期交付的違約責任。

3.因政府行為導致項目延期。通常的理由包括政府創(chuàng)建衛(wèi)生城市、發(fā)布高溫通告或冰雪天氣通告等惡劣天氣情況情形要求在建工程停工、因政府基建類項目實施要求停工、因征用征收行為發(fā)生延期等。如發(fā)生上述情況且開發(fā)商有證據(jù)證明的，可以相應順延。

4.因不可抗力因素導致的延期。通常的理由包括洪水、暴雨、臺風等自然災害因素導致的延期；因罷工、游行、戰(zhàn)爭、騷亂等社會因素導致的延期。

5.經(jīng)買受人同意順延或買受人放棄延期交付利益的，開發(fā)商可不承擔延期交付違約責任。此種情況一般發(fā)生在開發(fā)商在遲延交付后與買受人達成遲延交付協(xié)議后，買受人再次以遲延交付為理由起訴的，開發(fā)商可以根據(jù)協(xié)議抗辯。

在商品房遲延交付的糾紛中，違約金標準也常常成為爭議的焦點。按照合同法的規(guī)定，違約金過高或過低的，人民法院可以按照實際損失進行調(diào)整。各地法院對是否調(diào)整逾期交房違約金也存在爭議，部分法院在裁決中依據(jù)開發(fā)商的申請進行了調(diào)整并參考遲延交付導致的租金損失、遲延交付期間房款的同期銀行貸款利率計算違約金；部分法院不同意開發(fā)商提出的調(diào)整意見，要求雙方遵守合同約定，只要未超過法律規(guī)定的四倍利率標準均不予調(diào)整。

為了能夠盡量減少遲延交付帶來的糾紛，各地工商和住房管理機構均持續(xù)對示范文本進行修訂，如廣東省將示范文本中關于交付的標準由“商品房經(jīng)驗收合格”修改為“商品房經(jīng)驗收合格并備案”，陜西省新版的商品房買賣合同文本也作出了類似修訂。我們期望相關部門在后續(xù)過程中，出商品房交付標準外，對于公共配套設施的交付、精裝修房屋的驗收等盡快出具詳細的示范文本，減少爭議，維護買受人的合法權益。