第一部分：樓市下滑，房地產(chǎn)不良率上漲，銀行有錢也不敢借了有人說(shuō)房地產(chǎn)就是“空手套白狼”的買賣，這話其實(shí)也沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)楹芏喾科笤谏w房子的時(shí)候自己的確不需要出多少本錢，都是從銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)借錢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。更重要的是，房企這樣做還能獲得巨大的利潤(rùn)，這就導(dǎo)致越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商選擇借錢蓋房子。當(dāng)然這一切都必須要建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的行情下才行，因?yàn)橐坏鞘欣淝澹孔硬荒芗皶r(shí)賣掉，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有足夠的資金償還債務(wù)，很有可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)。而現(xiàn)在的樓市就是這么一個(gè)下滑的樓市，所以最近這幾年市場(chǎng)上債務(wù)違約，宣布破產(chǎn)的房企變得越來(lái)越多了。這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商當(dāng)然是損失最慘重的人，但其實(shí)銀行也好不到哪里去。前面也說(shuō)過(guò)開(kāi)發(fā)商手里的錢大部分都是從銀行那里借到的，所以一旦開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，那么銀行借出去的錢就收不回來(lái)。所以筆者才會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在的樓市行情下，銀行也會(huì)遭受到一定的損失。實(shí)際上現(xiàn)在銀行的房地產(chǎn)貸款不良率的確是出現(xiàn)了明顯的上漲，這正好證明了房企破產(chǎn)對(duì)銀行帶來(lái)的壓力有多大。根據(jù)金融界統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)24家商業(yè)銀行上半年房地產(chǎn)不良貸款規(guī)模超1000億元，相比2020年末增長(zhǎng)了36.71%！半年的時(shí)間里，房地產(chǎn)不良貸款就比去年一整年增加了這么多，這就足以說(shuō)明現(xiàn)在銀行面臨的房地產(chǎn)不良貸款壓力有多大了。特別是一些樓市行情比較冷清的城市，銀行間的不良貸款甚至出現(xiàn)了翻倍上漲。更重要的是，按照目前樓市供應(yīng)過(guò)剩的狀態(tài)來(lái)看，未來(lái)房企面臨的銷售壓力依舊巨大，資金壓力還會(huì)繼續(xù)存在。特別是現(xiàn)在不少城市都限制了開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度，這嚴(yán)重限制了開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏，拖慢了房企回款的速度。因此在這種情況下，馬光遠(yuǎn)曾說(shuō)“未來(lái)80%的房企會(huì)破產(chǎn)”也不是沒(méi)有可能的事情。一旦樓市真的出現(xiàn)這么多破產(chǎn)的房企，那銀行借出去的錢基本上就等于打水漂了，雖然開(kāi)發(fā)商把土地跟房子抵押給了銀行，但土地跟房子如果能變現(xiàn)的話，開(kāi)發(fā)商也不至于破產(chǎn)。而且不僅是開(kāi)發(fā)商會(huì)讓銀行的不良率上漲，購(gòu)房者也會(huì)增加銀行的貸款不良率。因?yàn)楦鞣N原因，這兩年市場(chǎng)上選擇斷供的人也慢慢多了起來(lái)。例如有專家就表示，今年前11個(gè)月里，全國(guó)就有25萬(wàn)人選擇“棄房斷供”，這無(wú)疑也給銀行帶來(lái)了巨大的壓力。因?yàn)橘?gòu)房者不還貸款之后，銀行借出去的錢也就收不回來(lái)了，關(guān)鍵是現(xiàn)在的法拍房行情也不好，銀行就算想拍賣房子回款，也需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。因此在以上這些情況出現(xiàn)之后，現(xiàn)在銀行面臨的不良貸款壓力可想而知。當(dāng)然銀行也不是傻子，在面對(duì)這種情況之后，銀行對(duì)房地產(chǎn)的資金也進(jìn)行了更加嚴(yán)格的限制，如果不符合銀行的要求，未來(lái)就算有錢銀行也不會(huì)借給房地產(chǎn)了。(來(lái)源：樓盤網(wǎng))第二部分：神秘者進(jìn)場(chǎng)
今年9月，在流動(dòng)性危機(jī)最嚴(yán)峻的時(shí)候，恒大搬來(lái)了兩個(gè)救兵：懸崖邊上的恒大，找來(lái)的救兵不一般。華利安是全球最大的財(cái)務(wù)咨詢和債務(wù)問(wèn)題顧問(wèn)之一，有史以來(lái)最大的五宗破產(chǎn)交易，它參與了四宗，雷曼兄弟、通用汽車就是經(jīng)典案例。而鐘港資本，則是一家中國(guó)本土的中介機(jī)構(gòu)。很多人恐怕第一次聽(tīng)到這個(gè)名字，但在債務(wù)化解領(lǐng)域，這家公司的名字早已如雷貫耳。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了恒大，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城等知名房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)后，都聘請(qǐng)了鐘港資本作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)。
房企密集爆發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)，讓這個(gè)原本低調(diào)的“債務(wù)專家”，火出了圈。但令人感到好奇的是，一家僅僅成立5年的企業(yè)，為何能得到一眾知名房企的青睞？
第一個(gè)原因是資源。我查了一下，鐘港資本的創(chuàng)始人劉北曾是瑞銀亞洲債務(wù)融資業(yè)務(wù)聯(lián)合主管，這個(gè)經(jīng)歷讓他獲取了許多境外債務(wù)融資資源。在成立之初，鐘港資本的目標(biāo)就是成為一家專注于債務(wù)的精品投資銀行。
從業(yè)務(wù)上看，2020年，鐘港資本完成了18個(gè)債券發(fā)行及承銷項(xiàng)目和7個(gè)債務(wù)管理項(xiàng)目。SereSbond數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，鐘港資本承銷的中資地產(chǎn)美元債總規(guī)模為1.82億美元，市場(chǎng)份額為0.43%，在承銷商中排名第38位。
第二個(gè)原因在于稀缺。說(shuō)來(lái)有點(diǎn)無(wú)奈，房企紛紛選擇鐘港資本，并不是說(shuō)它業(yè)務(wù)能力多強(qiáng)，而是能與它競(jìng)爭(zhēng)的同級(jí)公司實(shí)在太少了。用業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)：
“這個(gè)業(yè)務(wù)不好做，尤其債權(quán)人比較分散時(shí)，小的公司做不了，大的公司看不上?！?/em>
通俗點(diǎn)說(shuō)，鐘港資本干的活，其實(shí)就是把所有債主召集到一起，再根據(jù)相關(guān)法規(guī)協(xié)調(diào)債務(wù)雙方，達(dá)成協(xié)議，以此收取傭金。
如果只寫到這里，我們大概能知道，鐘港資本就是房企和債主之間的溝通人。但我往深處查了一下，發(fā)現(xiàn)了更有意思的東西。
鐘港資本的辦公地點(diǎn)在香港中環(huán)，隱匿于一片摩天大樓之間，充當(dāng)中外資本市場(chǎng)的連接器。但很少有人知道，“債務(wù)專家”之外，鐘港資本的另一個(gè)身份是TCL的子公司。
對(duì)，就是那個(gè)被大家稱作“彩電大王”的TCL。
2019年3月，TCL科技完成重組，搖身一變?yōu)椤翱萍技瘓F(tuán)+投資公司”。其中的產(chǎn)業(yè)金融及投資業(yè)務(wù)，就包括TCL創(chuàng)投、鐘港資本和中新融創(chuàng)。
這是一個(gè)龐大的金融版圖。截至2020年末，TCL創(chuàng)投管理的基金規(guī)模超過(guò)90億元，累計(jì)投資126個(gè)項(xiàng)目；中新融創(chuàng)累計(jì)投資上市公司超130家。而鐘港資本，也已成為炙手可熱的債務(wù)專家。
更有意思的是，TCL創(chuàng)始人李東生，多年前就有過(guò)進(jìn)軍地產(chǎn)的想法。有媒體統(tǒng)計(jì)，2008年，TCL的全國(guó)土地儲(chǔ)備超過(guò)百萬(wàn)平方米。但此后的數(shù)年，TCL的地產(chǎn)版圖卻一直沒(méi)有做起來(lái)，李東生也對(duì)外表示要聚焦實(shí)業(yè)。
原來(lái)，這個(gè)潮汕商人一直都沒(méi)有忘記房地產(chǎn)，通過(guò)鐘港資本，他以一種別樣的方式實(shí)現(xiàn)了回歸。
而且，盯著房地產(chǎn)的，遠(yuǎn)不止李東生一個(gè)大佬。
上演“蛇吞象”的白衣騎士
恒大最艱難的時(shí)候，除了有鐘港資本這樣的債務(wù)專家，也曾有過(guò)一個(gè)“白衣騎士”。
10月4日，中國(guó)恒大、恒大物業(yè)均公告短暫停牌，宣稱將發(fā)布一則關(guān)于收購(gòu)的內(nèi)部消息。不久之后，消息得到曝光：
合生創(chuàng)展擬收購(gòu)恒大物業(yè)約50.1%股份，獲得恒大物業(yè)控股權(quán)，合生創(chuàng)展給恒大物業(yè)估值超400億港元。
這筆交易被外界解讀為，合生創(chuàng)展要當(dāng)白衣騎士，給危難中的恒大送來(lái)200億港元的流動(dòng)資金，助其解困。
正當(dāng)網(wǎng)友們感慨合生創(chuàng)展的義氣之時(shí)，10月20日晚間，恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展同步發(fā)布公告稱，該筆交易終止。
一次涉及200億港元的并購(gòu)，從開(kāi)始到結(jié)束只用了16天，這“義氣值”著實(shí)有點(diǎn)少。
交易終止的原因眾說(shuō)紛紜，有人說(shuō)是價(jià)錢沒(méi)談攏，有人說(shuō)恒大突然反悔不想賣了，還有人說(shuō)，合生創(chuàng)展根本就買不起。
從銷售額來(lái)看，當(dāng)恒大早已翻越7000億山頭的時(shí)候，合生創(chuàng)展直到去年才剛剛突破300億，差的不是一點(diǎn)點(diǎn)。
再看收購(gòu)標(biāo)的恒大物業(yè)，在管面積高達(dá)4.5億平，市值一度高達(dá)2000億港元。按如今400億的估值計(jì)算，僅為高峰期的1/5。
單從數(shù)字上看，這確實(shí)是一宗以小博大的“蛇吞象”買賣。但很多東西不能只看一個(gè)數(shù)字，事實(shí)上，合生創(chuàng)展背后，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)龐大、根深葉茂的朱孟依家族。
根據(jù)灣區(qū)樓市發(fā)布的梳理，朱氏家族目前至少布局了10大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
從創(chuàng)一代朱孟依、朱拉依、朱慶伊三兄弟，到創(chuàng)二代朱一航（朱孟依長(zhǎng)子）、朱偉航（朱孟依次子）。一門三杰、兩代接力。
在合生創(chuàng)展基礎(chǔ)上，朱氏家族開(kāi)出了珠光集團(tuán)、珠江投資、新南方集團(tuán)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)分支。涉及的產(chǎn)業(yè)版圖，也從單純的地產(chǎn)，延伸到中醫(yī)藥、電力開(kāi)發(fā)、能源開(kāi)采、路橋建設(shè)、保險(xiǎn)人壽、股權(quán)投資等方方面面。廣深沿江高速公路、惠州海灣大橋、陽(yáng)西電廠、惠州平海電廠、青春塔煤礦、鐵路專用線準(zhǔn)朔鐵路、曹妃甸碼頭……煤、電、路、港，都有朱氏家族的身影。還有，前陣子剛剛拿下2021英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍的EDG戰(zhàn)隊(duì)，其背后老板就是朱孟依長(zhǎng)子朱一航。由于大多數(shù)產(chǎn)業(yè)未上市，你很難猜測(cè)，朱氏家族的真實(shí)家底到底有多厚。
合生創(chuàng)展的地產(chǎn)板塊，只是這個(gè)龐大商業(yè)帝國(guó)的冰山一角。
這一次，合生本想著趁機(jī)吞下恒大物業(yè)，但沒(méi)想到肉沒(méi)吃成，反倒把自己給暴露了。
尾聲
和武俠里的江湖一樣，英雄救美或拔刀相助，總能成為商界佳話。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，每一次危機(jī)過(guò)后，都有一批“白衣騎士”涌現(xiàn)。
融創(chuàng)收下萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城、世茂收購(gòu)泰禾、萬(wàn)科接盤華夏幸福、深圳地鐵救萬(wàn)科于水火……而如今，地產(chǎn)風(fēng)云再起，隱秘的潮汕大佬們已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。白衣騎士也好，接盤俠也罷，這個(gè)商業(yè)場(chǎng)上，有人起高樓，有人宴賓客，就有人樓塌了。熙熙攘攘，前赴后繼。(來(lái)源：觀點(diǎn) ，作者：迷人的X博士)
第三部分：AMC+開(kāi)發(fā)商的模式
90年代末亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，中國(guó)也出現(xiàn)了大批的不良資產(chǎn)，也就是在那個(gè)階段國(guó)家發(fā)起設(shè)立了華融、長(zhǎng)城、東方和信達(dá)四大AMC。作為不良資管行業(yè)的龍頭，資產(chǎn)管理公司主要業(yè)務(wù)就是剝離、處理不良資產(chǎn)。資產(chǎn)管理公司從金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)手里收購(gòu)不良資產(chǎn)，再經(jīng)營(yíng)賣出，或重組經(jīng)營(yíng)、培養(yǎng)發(fā)展，以獲取盈利。為了化解地方不良資產(chǎn)，優(yōu)化地方金融環(huán)境，2012年2月，財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》，規(guī)定各省級(jí)人民政府原則上可“設(shè)立”或“授權(quán)”一家資產(chǎn)管理或經(jīng)營(yíng)公司，參與本省范圍內(nèi)不良資產(chǎn)處置轉(zhuǎn)讓工作。隨后，銀監(jiān)會(huì)先后分三次批準(zhǔn)設(shè)立了15家地方資產(chǎn)管理公司。經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展，截至2021年6月底，全國(guó)共有58家持牌地方AMC。以往，不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)由于其抵押物價(jià)值高，在認(rèn)定為不良后，AMC如果能夠低價(jià)收購(gòu)并盤活，往往預(yù)示著項(xiàng)目處置完畢后有可能獲得高收益。所以一段時(shí)間房地產(chǎn)不良資產(chǎn)成為各界瘋搶“香餑餑”。從目前各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)來(lái)看，在”房住不炒”的主基調(diào)下，限購(gòu)、限售、限貸、土地供應(yīng)增量等政策調(diào)控下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)速度下降，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇。未來(lái)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)增長(zhǎng)空間，顯然是很大的。據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，峰值可能會(huì)達(dá)到萬(wàn)億之巨。AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)現(xiàn)有方式AMC是主要的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置主體，它的處置主要就是為了解決兩個(gè)問(wèn)題：一，金融方面，需要對(duì)之前的信貸和風(fēng)險(xiǎn)予以處置，引進(jìn)資金，為未來(lái)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)做準(zhǔn)備；二，實(shí)物方面，需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理，讓引進(jìn)的資金發(fā)揮作用。
就實(shí)物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地產(chǎn)子公司，直接對(duì)實(shí)物進(jìn)行開(kāi)發(fā)升值。在這個(gè)模式里，金融和資本的操作是AMC房產(chǎn)子公司的優(yōu)勢(shì)，但相比專業(yè)大型房企，其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所能實(shí)現(xiàn)的品牌溢價(jià)是較低的。對(duì)于AMC面臨的問(wèn)題，房企可利用自身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)、規(guī)模布局和品牌形成有利影響。同時(shí)，可以借助AMC處理不良資產(chǎn)背后的復(fù)雜信貸問(wèn)題，并在“拿地難、拿地貴”的現(xiàn)狀下，開(kāi)拓資源，并或享受AMC帶來(lái)的融資便利。現(xiàn)在，房企與AMC合作有三種模式：重組再開(kāi)發(fā)、不良資產(chǎn)處置基金、聯(lián)合管理開(kāi)發(fā)和代建。其中，重組再開(kāi)發(fā)較為主流，由AMC利用自身優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處理和重組，然后由房企作為重組方再開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。不良資產(chǎn)處置基金，這一模式下由房企和AMC共同出資設(shè)立基金公司，由基金公司對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行處置。這一模式下房企可將重組后的物業(yè)二次開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，享受代建和管理收益。聯(lián)合開(kāi)發(fā)管理或代建，這一模式下房企與AMC旗下地產(chǎn)子公司直接合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行品牌代建與小股操盤，獲得共同開(kāi)發(fā)或代建收益等。
拿不良資產(chǎn)處置基金模式來(lái)說(shuō)，它可將不良資產(chǎn)處置開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁基金，并減少房企和AMC的資金投入，但這樣也意味著要受到更嚴(yán)格的金融監(jiān)管；聯(lián)合開(kāi)發(fā)管理或代建能夠減少房企的風(fēng)險(xiǎn)，但如何做好利益分配、開(kāi)發(fā)理念協(xié)調(diào)，也是值得探討的。房企憑借自身的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，與AMC合作，將銀行急于拋掉的不良資產(chǎn)收入囊中，低價(jià)收購(gòu)并且盤活，是一個(gè)不錯(cuò)的戰(zhàn)略選擇。
