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摘要：土地增值稅是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響。

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響。為躲避土地增值稅，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出高招。筆者結(jié)合稅審業(yè)務(wù)的實(shí)際，輔之相關(guān)資料，對(duì)現(xiàn)行土地增值稅偷、逃、避稅手段予以歸納和揭示。

一、虛構(gòu)合作開(kāi)發(fā)建房模式避稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))中對(duì)合作開(kāi)發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而另同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種“合作開(kāi)發(fā)模式”的避稅方式，被很多地產(chǎn)企業(yè)采用。

二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式避稅

目前流行的地產(chǎn)公司收購(gòu)方案是：先由收購(gòu)方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的增值稅、土地增值稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。

三、以明顯偏低價(jià)格銷(xiāo)售商鋪少計(jì)銷(xiāo)售收入

某項(xiàng)目銷(xiāo)售商鋪8420平方米，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米18600元，其中低價(jià)銷(xiāo)售5150平方米，每平方米9200元。這以明顯偏低價(jià)格銷(xiāo)售商鋪，少計(jì)銷(xiāo)售收入4841萬(wàn)元?！抖愂照魇展芾矸ā返谌鍡l第六項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

四、房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。通過(guò)房地產(chǎn)交換，交換雙方都取得房產(chǎn)這一實(shí)物形態(tài)的收入，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應(yīng)作為一種實(shí)物收人，申報(bào)繳納土地增值稅。

五、項(xiàng)目工程建安成本偏高

某市2007年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1540元，某公司實(shí)際建安成本為每平方米3610元，差異額為每平方米2070元，差異率達(dá)134.41%。如果開(kāi)發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價(jià)表，又沒(méi)有正當(dāng)理由，稅務(wù)部門(mén)將按核定辦法予以扣除。

六、股權(quán)投資取得土地根據(jù)評(píng)估價(jià)值入賬

通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地使用權(quán)，收購(gòu)人應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量。從賬務(wù)處理來(lái)看，土地評(píng)估增值部分無(wú)法在股權(quán)交易過(guò)程中得到賬面確認(rèn)。交易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出計(jì)入土地成本。不能按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估增值部分計(jì)入土地成本。

　七、代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級(jí)以上人民政府;其次，視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目，且一律不得作為加計(jì)20%扣除計(jì)算的基數(shù)。

八、虛列公共配套設(shè)施支出

企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。

九、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用

1、虛開(kāi)材料發(fā)票。

2、以預(yù)算發(fā)包價(jià)格計(jì)入工程成本。

3、虛開(kāi)建安發(fā)票。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷(xiāo)售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門(mén)。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付33%的營(yíng)業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。

十、整層車(chē)庫(kù)列入公共配套設(shè)施扣除

企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。部分開(kāi)發(fā)商利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。比如某項(xiàng)目一層建成36個(gè)框架結(jié)構(gòu)車(chē)位，其建造成本全部列入公共配套設(shè)施扣除。

十一、印花稅計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除?！庇』ǘ悜?yīng)列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。

　十二、拖延清算時(shí)間遞延納稅

部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

十三、商鋪?zhàn)誀I(yíng)自用逃避納稅

將開(kāi)發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn)，如商鋪、車(chē)庫(kù)等，轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。如果產(chǎn)權(quán)末發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。有些房企則弄虛作假，用此政策逃避納稅。

十四、未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅

深圳市從2008年7月1日開(kāi)始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，具體調(diào)整如下：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷(xiāo)售收入1%預(yù)征，別墅為3%，其他類(lèi)型房產(chǎn)為2%。對(duì)2008年6月30日以前，已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5%預(yù)征，其他類(lèi)型房產(chǎn)1%預(yù)征，是否要求補(bǔ)稅未有明確規(guī)定。由于土地增值稅征收項(xiàng)目和預(yù)征率的調(diào)整變化，某公司一項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅3340787.90元，未按預(yù)征率足額繳納。

十五、利息支出一律計(jì)入扣除項(xiàng)目

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出要視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除兩種情況。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

十六、將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除

如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級(jí)從上人民政府;其次，視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目，且一律不得作為加計(jì)20%扣聚計(jì)算的基數(shù)。

十七、公共設(shè)施的成本費(fèi)用全額扣除

部分房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)居委會(huì)、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂(lè)場(chǎng)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))的規(guī)定：屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

十八、利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有若干個(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利。

十九、內(nèi)部分配，清算注銷(xiāo)不預(yù)留和繳納稅款

建議投資人或合作雙方留足應(yīng)繳稅款后再進(jìn)行利益分配，不僅可以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。待稅款清算結(jié)束后雙方再將余額進(jìn)行分

2012年9月的解析——

房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象分析及應(yīng)對(duì)措施

隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和上升速度最快的主要稅源之一，在稅收總量中占的比重越來(lái)越大。但是，由于該行業(yè)經(jīng)營(yíng)方式靈活多變，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，成本計(jì)算復(fù)雜及納稅意識(shí)淡薄等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，而且偷逃稅的手段復(fù)雜多樣、涉及的稅種較多，不僅給國(guó)家造成了巨額稅款流失，也成為了稅務(wù)部門(mén)日常管理的難點(diǎn)。

本文就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象、特點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。

一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段

(一)利用“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)其取得的征地補(bǔ)償費(fèi)亦不征收土地增值稅”的相關(guān)規(guī)定，將土地歸還給國(guó)土部門(mén)再出讓而偷逃稅款。

(二)通過(guò)與外單位合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，利用“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定而偷逃稅款。

(三)“拆一還一”回遷戶未依成本價(jià)計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)采用原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法取得土地使用權(quán)，對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)?；剡w時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”的名義取得土地，并按實(shí)際支付價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”。然后設(shè)法改變土地用途，對(duì)土地重新進(jìn)行評(píng)估增值。在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，以土地的評(píng)估價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，虛增開(kāi)發(fā)成本。例如，我們?cè)趯?duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地使用稅繳納情況進(jìn)行檢查時(shí)，土地確認(rèn)成交書(shū)上出讓金額為3100萬(wàn)元，公司財(cái)務(wù)入帳土地成本為7000萬(wàn)元。經(jīng)核實(shí)，7000萬(wàn)元為土地評(píng)估價(jià)。原是該公司股東以個(gè)人名義以3100萬(wàn)元從政府取得土地，后成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)入帳為土地成本，虛增了開(kāi)發(fā)成本。

(五)虛增前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)人為地增加項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、“三通一平”等費(fèi)用;隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn);將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、售樓部工程的建設(shè)成本也計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中，從而增加開(kāi)發(fā)成本，減少利潤(rùn)。

(六)開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等各種房產(chǎn)自用，未申報(bào)房產(chǎn)稅;用于出租取得的收入不申報(bào)營(yíng)業(yè)稅及附加稅款而偷逃稅。如某公司將其開(kāi)發(fā)未出售的商業(yè)層出租給一休閑會(huì)所，從事經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)休閑。雙方協(xié)議每月租金為1.5萬(wàn)元，全年合計(jì)18萬(wàn)元。年終時(shí)，該公司以租金抵頂在該休閑會(huì)所的消費(fèi)，將收取的租金借記“應(yīng)收帳款” ，貸記“內(nèi)部往來(lái)”;在會(huì)所發(fā)生消費(fèi)時(shí)借記“內(nèi)部往來(lái)”，貸記“應(yīng)收帳款”，兩往來(lái)科目相抵沖，就隱匿了租金收入。

(七)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于投資、抵債、作固定資產(chǎn)自用、職工福利等，只按成本價(jià)作為存貨減少帳務(wù)，而未作視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)帳務(wù)處理的規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅及附加稅。在對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行納稅檢查時(shí)，檢查人員在核實(shí)售樓部和財(cái)務(wù)部門(mén)的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)售樓部的商品房的結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部登記的結(jié)存數(shù)少了6套。經(jīng)詢問(wèn)，財(cái)務(wù)人員解釋?zhuān)@6套住房用于抵頂施工單位的工程款，而未作銷(xiāo)售處理。財(cái)務(wù)人員提供了該公司與施工單位簽訂的《抵債協(xié)議》，6套房協(xié)議售價(jià)為100.8萬(wàn)元。

(八)隱匿經(jīng)營(yíng)收入偷逃稅款。

1、將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。

2、將取得的商品房銷(xiāo)售收入或取得的銀行按揭購(gòu)房款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付賬款”等科目，不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

3、將購(gòu)房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”科目。通過(guò)銀行過(guò)渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，造成貸款的假象。

(九)在銷(xiāo)售時(shí)以收據(jù)代替發(fā)票，甚至不開(kāi)收據(jù)，或使用假發(fā)票、白紙條入帳等方法偷逃稅款。

(十)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)借來(lái)的民間資金，未按規(guī)定代扣代繳借款人的個(gè)人所得稅(利息所得);對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中簽定的拆遷補(bǔ)償合同、建設(shè)勘測(cè)合同、水電安裝合同等，未按規(guī)定申報(bào)印花稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的成因分析

(一)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏納稅意識(shí)。為了追求最大利潤(rùn)，獲得更多收益，房地產(chǎn)商往往通過(guò)各種方式偷逃稅款。

(二)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范、財(cái)務(wù)人員政策水平低。多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)大多數(shù)是原來(lái)商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)方面財(cái)務(wù)人員，對(duì)過(guò)去從事會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)和稅收政策比較了解，但對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，企業(yè)會(huì)計(jì)制度，收入和成本費(fèi)用的真實(shí)性、合法性、成本扣除規(guī)定等會(huì)計(jì)核算方式不熟悉、不了解。

(三)稅收政策多、變化快。房地產(chǎn)業(yè)在諸多環(huán)節(jié)中共涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、車(chē)船使用稅、契稅等十幾種稅(費(fèi))，政策多、變化快，有時(shí)在執(zhí)行中缺乏可操作性。

(四)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門(mén)之間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無(wú)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過(guò)程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。

(五)涉稅信息難以實(shí)現(xiàn)資源共享。部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合缺乏合力，信息交換不夠同步，稅務(wù)管理部門(mén)無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從計(jì)劃執(zhí)行、合同簽定、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售收入、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)控。對(duì)銀行辦理個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以及時(shí)掌握，致使大量稅款無(wú)法及時(shí)入庫(kù)。

(六)預(yù)售款票據(jù)使用不規(guī)范。大多數(shù)企業(yè)開(kāi)發(fā)前期基本使用的是自印的收款收據(jù)，企業(yè)為了從自身的利益出發(fā)，對(duì)使用發(fā)票的管理不規(guī)范，削弱了“以票控稅”的作用。

三、治理對(duì)策

(一)加大稅法宣傳力度。增強(qiáng)稅法宣傳的時(shí)效性。加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的宣傳力度，利用印制宣傳資料、宣傳標(biāo)語(yǔ)、稅企懇談會(huì)、送政策上門(mén)、納稅輔導(dǎo)上門(mén)、組織定期培訓(xùn)涉稅業(yè)務(wù)、溝通征納關(guān)系等方式，大力開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)稅收政策、辦稅流程、發(fā)票開(kāi)具、涉稅事項(xiàng)、申報(bào)受理、稅款繳納等方面進(jìn)行有針對(duì)、有重點(diǎn)地宣傳和咨詢，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納環(huán)境。

(二)加強(qiáng)與各部門(mén)間的合作，加強(qiáng)稅源控管。稅務(wù)部門(mén)要與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

(三)改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。認(rèn)真開(kāi)展房地產(chǎn)稅收稅源摸底工作，切實(shí)做到項(xiàng)目清、房源清、稅源清、資料齊，分工細(xì)、責(zé)任明確。一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面清理，按行業(yè)、分類(lèi)別建立征管臺(tái)賬，加強(qiáng)稅務(wù)登記及項(xiàng)目登記的管理。二是強(qiáng)化內(nèi)部管理，積極探索崗責(zé)體系、能崗體系、績(jī)效評(píng)價(jià)體系，努力堵塞征管漏洞。三是管死發(fā)票開(kāi)具關(guān)。嚴(yán)格要求房地產(chǎn)行業(yè)在向用戶收取訂金、預(yù)售房款時(shí)使用地稅局的預(yù)收票據(jù)。

(四)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度。建立房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，稅務(wù)部門(mén)除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)采取針對(duì)性的措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性。稽查部門(mén)通過(guò)對(duì)征管部門(mén)和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機(jī)制。三是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度，依照《征管法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)查處的偷稅款及罰款，采取強(qiáng)制措施，依法堅(jiān)決催繳入庫(kù);對(duì)大案要案，按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰。

作者單位：湖南省懷化市地方稅務(wù)局稽查局

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)