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隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整轉(zhuǎn)型、優(yōu)化升級(jí)，不管是企業(yè)還是市場(chǎng)都對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)提出了更高要求，進(jìn)化成了“產(chǎn)業(yè)+基金+運(yùn)營(yíng)”的模式，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng)，還要在這個(gè)集群的共性認(rèn)知上，形成一個(gè)著實(shí)有效的資本投融資機(jī)制和運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)制。

在中國(guó)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)觸碰到“天花板”，呈現(xiàn)下滑的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，國(guó)家及時(shí)喊出了“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的口號(hào)，使得一直默默無聞、低頭耕耘的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一下子被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，成為撬動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力杠桿。一時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、基金大鱷等紛紛沖入了這股大浪潮中，或開發(fā)、投資、服務(wù)運(yùn)營(yíng)，一度使一些在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域低調(diào)了十余年的老牌企業(yè)成為行業(yè)頂禮膜拜、爭(zhēng)相研究模仿的時(shí)代樣本。

企業(yè)需求變化

隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)對(duì)園區(qū)的要求不再只是停留在原有的層面，不再僅僅滿足于辦公設(shè)施物理空間的提供，人力培訓(xùn)、法律咨詢、商標(biāo)申報(bào)等基礎(chǔ)服務(wù)的提供，以及成長(zhǎng)中各個(gè)階段所需要的租金入股、股權(quán)投資、PE退出等投融資支持;還要求園區(qū)要形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，要求園區(qū)依靠龍頭企業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動(dòng)循環(huán)，形成一個(gè)閉環(huán)的生態(tài)鏈，使得入園企業(yè)能夠生長(zhǎng)在一片可持續(xù)發(fā)展的滋養(yǎng)沃土上。

所以，以往那些僅僅是依靠一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)園區(qū)物業(yè)租售等商業(yè)模式賺取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商們，發(fā)展空間將越來越窄。

注重產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商原有的重資產(chǎn)模式存在著資金周轉(zhuǎn)的壓力，需要通過快速售賣物業(yè)所獲得收入來進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)或者異地?cái)U(kuò)張。但隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，就前端的園區(qū)建設(shè)速度、規(guī)模來看拼不過財(cái)大氣粗的住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商只能在后端的運(yùn)營(yíng)服務(wù)上不斷地深化創(chuàng)新，衍生價(jià)值。畢竟比起住宅開發(fā)企業(yè)這些門外漢們，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商還是具有對(duì)產(chǎn)業(yè)屬性的深刻認(rèn)知和把控力。

“產(chǎn)業(yè)+基金+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的主要方向和趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)是核心，是基礎(chǔ)，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)層面要符合市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)需求，有必要進(jìn)行合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商們通過十余年的深耕細(xì)作，已經(jīng)在熟悉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的成長(zhǎng)機(jī)理、發(fā)展特性、分化組織等方面積累了足夠的經(jīng)驗(yàn)，所以能夠快速對(duì)區(qū)域市場(chǎng)做出反應(yīng)，哪些區(qū)域適合哪些產(chǎn)業(yè)，或者哪些產(chǎn)業(yè)中的哪些環(huán)節(jié)存在增值潛力，規(guī)避了后期“孵化”過程中產(chǎn)生的投融資風(fēng)險(xiǎn)，使得一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目呈現(xiàn)良性發(fā)展的狀態(tài)。而且通過后期產(chǎn)業(yè)孵化運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投融資帶來的豐厚經(jīng)濟(jì)利益，也成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)商品牌擴(kuò)張的破題之路。

強(qiáng)化投資孵化

我們?cè)賮碚f說基金，為了進(jìn)一步突出“孵化器”的功能，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)商默默轉(zhuǎn)化成了“投資商”的角色，從最前期對(duì)入園企業(yè)的租金入股、股權(quán)投資到PE退出等階段性的投資行為，演變成了今天貼近市場(chǎng)前瞻性需求和科技研發(fā)技術(shù)的前沿，準(zhǔn)確把脈地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的著力處，培育出特色優(yōu)勢(shì)性產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而通過分享產(chǎn)業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)的紅利來獲得資本增值，也就是從產(chǎn)業(yè)園單個(gè)企業(yè)的“金融扶持”到產(chǎn)業(yè)園整個(gè)產(chǎn)業(yè)“金融孵化”的升級(jí)轉(zhuǎn)型，使得金融不再是工具，而是推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

這種形式的園區(qū)操作含金量很高，既要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商對(duì)所集聚的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有足夠的把握和理論依據(jù)，通俗的來講，就是專業(yè)度，又要求對(duì)投融資機(jī)制及架構(gòu)的設(shè)計(jì)具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃悸泛涂茖W(xué)論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)至資產(chǎn)證券化的全產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要改變發(fā)展思路，要從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，要一手抓產(chǎn)業(yè)、一手抓金融，進(jìn)而分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報(bào)所帶來的長(zhǎng)期資本增值。

來源：國(guó)商機(jī)構(gòu)