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在有形的空間里裝入內(nèi)容，把內(nèi)容裝進(jìn)物業(yè)。

我們從二個(gè)方面理解產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋：

產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋是一個(gè)產(chǎn)業(yè)招商的概念

1. 首先是定位。區(qū)域資源稟賦適合發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)？定位是需要內(nèi)生/空降/補(bǔ)鏈/強(qiáng)鏈？園區(qū)運(yùn)營(yíng)商資源稟賦適合發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)?這包括了可以給到入園企業(yè)什么市場(chǎng)？如何助力企業(yè)發(fā)展等問(wèn)題？

2. 其次是產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)方向下，入園企業(yè)需要什么條件的物業(yè)？對(duì)于醫(yī)藥園區(qū)在污水處理、生產(chǎn)條件方面都有特殊需求，如何對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)適配？這都是突出的問(wèn)題。

產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋更是一個(gè)空間運(yùn)營(yíng)的概念

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以上海市內(nèi)園區(qū)為例，最大的問(wèn)題還是資金平衡，開(kāi)發(fā)商為回籠現(xiàn)金流，最好的辦法就是將部分物業(yè)分割出售。但一旦出售，未來(lái)業(yè)態(tài)控制、水電改造成本、園區(qū)形象等一系列問(wèn)題都會(huì)陷入僵局，進(jìn)而導(dǎo)致園區(qū)出租率下降，租金提升困難等。這些問(wèn)題在企業(yè)常涉足的中小型園區(qū)表現(xiàn)尤為突出。

究其根本還是開(kāi)發(fā)商資金周期較短，園區(qū)租賃回報(bào)率不足，進(jìn)而“持不起”的問(wèn)題。一個(gè)好的物業(yè)資產(chǎn)不僅是高品質(zhì)的硬件，而更需要有與之匹配的業(yè)態(tài)，品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年的時(shí)間，這就要求資金的期限至少3年以上，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金和結(jié)構(gòu)是難以滿足的。而從結(jié)果來(lái)看，運(yùn)營(yíng)相對(duì)好的中小型園區(qū)，都是國(guó)資園區(qū)或者背后有資本加持，如金地威新（美國(guó)阿波羅基金）、東久中國(guó)（華平資本）、環(huán)普?qǐng)@區(qū)（普洛斯資本）。

以上環(huán)境都使得“資本與資產(chǎn)的橋”愈發(fā)重要，只有長(zhǎng)周期的資本可以匹配需要長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)、久久為功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這些長(zhǎng)周期資本可能來(lái)源與國(guó)外資金，也可能來(lái)源于國(guó)內(nèi)政策性銀行的投資，亦或是部分的私募基金。

國(guó)內(nèi)以傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)投資基金為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)資本相對(duì)較多，對(duì)于這類真正有技術(shù)的產(chǎn)業(yè)型企業(yè)升級(jí)為產(chǎn)業(yè)資本尚不太多，這也是我國(guó)工業(yè)體系發(fā)展不健全的重要因素之一。以三一重工為例，雖然在工程機(jī)械行業(yè)內(nèi)處于主導(dǎo)地位，三一自身對(duì)于金融投資發(fā)展上下游是有一定忌憚的，痛點(diǎn)無(wú)非集中在資本金、企業(yè)屬性等問(wèn)題，那資本如何與這類產(chǎn)業(yè)企業(yè)融合，打通產(chǎn)業(yè)鏈，使得我國(guó)工程機(jī)械行業(yè)在世界范圍內(nèi)擁有議價(jià)能力，占到絕對(duì)領(lǐng)先位置，有著至關(guān)重要的作用。簡(jiǎn)言之，金融與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合就是推動(dòng)我國(guó)工業(yè)體系健全化、補(bǔ)短板的重要抓手，那如何引導(dǎo)金融資本與產(chǎn)業(yè)的嫁接，實(shí)現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)資本的轉(zhuǎn)變，是一個(gè)國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)略問(wèn)題。

同時(shí)我們可以關(guān)注到，一些體量較小的行業(yè)并不足以出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本類型的企業(yè)，那很多園區(qū)運(yùn)營(yíng)商就是這些中小企業(yè)形成的產(chǎn)業(yè)鏈條的最佳產(chǎn)業(yè)資本，產(chǎn)業(yè)體量可能較小，但一家企業(yè)做好一個(gè)鏈條，規(guī)模足夠一家園區(qū)運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型了。

其次，金融資本對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的投資，最大的痛點(diǎn)還是信息與發(fā)展趨勢(shì)的透明程度，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商則對(duì)這些信息的了解是有優(yōu)勢(shì)的。如何與金融資本更好的集合，實(shí)現(xiàn)一個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)投資 1+1>2的模型也是未來(lái)需要重點(diǎn)突破的方向。如今無(wú)論是張江高科、南京高科等一些企業(yè)，做的更多還是在園區(qū)開(kāi)發(fā)+園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上做投資的疊加模型，而非園區(qū)開(kāi)發(fā)+園區(qū)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)孵化互補(bǔ)的模型，這也將是未來(lái)重要趨勢(shì)。

架設(shè)“產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋”

架設(shè)“資本與資產(chǎn)的橋”

架設(shè)“金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的橋梁”

三座橋詮釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非地產(chǎn)，而是真正的資源鏈接者，產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商的本質(zhì)。這是一個(gè)疊加了城鎮(zhèn)化趨勢(shì)、國(guó)家政策導(dǎo)向、區(qū)域資源稟賦的多維度變量的全新領(lǐng)域。