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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分融資模式

一、銀行貸款

銀行貸款是最常規(guī)的地產(chǎn)融資渠道。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠的工業(yè)用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價值，銀行也很難對此進行估值和冒險貸款。

同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯配，且銀行對項目資本金比例要求較高并需提供擔保，融資成本較高；銀行對園區(qū)貸款也是基于未來有現(xiàn)金流的進行貸款，且貸款要經(jīng)過風險評估、貸款審批等一系列流程，對貸款的還款來源、現(xiàn)金流等有相關要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。

當然，如果屬于國家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)，可以相對容易獲得金融企業(yè)的信貸政策支持。

銀行目前對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域比較感興趣，因為風險積累相對少，又是政府大力扶持的市場，不過，由于這個市場缺乏標準，很難比較精準的估值和評估風險，因此其態(tài)度較為慎重。

信托是信用委托的意思，這些年來，公眾的投資、理財手段最常見的就是投資購房，其次是投資股市、基金，但風險不可控，并不為公眾所喜，而存銀行收利息顯然又太低。其實，投資信托是公眾投資理財?shù)囊环N不錯途徑，收益率相當可觀。當然，這是題外話。

信托就是“受人之托、代人理財”意思，即信托公司作為受托人向社會投資者發(fā)行信托計劃產(chǎn)品，為需要資金的企業(yè)募集資金，由其產(chǎn)生的利潤支付投資者信托本金及其紅利。

這是常見的地產(chǎn)融資形式，是占產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商群體最大比例的融資形式，其特點是融資門檻低，選擇面廣，數(shù)額巨大，一直是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商最為倚賴的融資手段，不過，融資成本高于銀行貸款。

二、基金融資

也就是產(chǎn)業(yè)基金融資，近年來，產(chǎn)業(yè)基金得到長足發(fā)展。部分私募基金投資者已經(jīng)變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的投資回報期，這已經(jīng)契合了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性。

近年來，密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)，與市場資金的供給量大有關聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金，以及看好國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。

當下在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，能夠比較順暢利用基金形式進行融資的，首推物流地產(chǎn)，這個從普洛斯頻繁的物流地產(chǎn)基金案例當中已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分。此外，針對綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)類的基金也開始逐漸成熟起來。

三、夾層融資

夾層融資是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定未來回購，并以差價作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過橋”融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產(chǎn)夾層融資，從企業(yè)拿到土地到取得開發(fā)貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。

這種融資方式，股債間可以靈活變換，可謂“進可攻退可守”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領導者華夏幸?；鶚I(yè)，就非常擅長這種靈活機動的融資形式。

四、債權融資

也可以稱為“債權轉讓式融資”。這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權以一定現(xiàn)金作價賣給第三方，相當于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權盤活和資金周轉速度，很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。

五、債務重組

這是一種巧妙的融資方式，債務快到期了，就來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相當于延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。

六、永續(xù)債

銀根緊縮的環(huán)境下，被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開始活躍，受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設還款期限，同時可不計入公司債務，企業(yè)可在進行高額融資的同時規(guī)避負債率被拉高的風險；對于投資者來說，利息較高的永續(xù)債可為其提供長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，堪稱雙贏。

七、園區(qū)PPP

園區(qū)PPP是基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種公共服務產(chǎn)品的政企合伙模式，其本質仍然是一種融資手段。

PPP模式是公共基礎設施建設中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結構為：

政府部門或地方政府通過政府采購形式與中標單位組成的特殊目的公司(SPV)簽訂特許合同(SPV一般由中標的建筑公司、服務經(jīng)營公司或對項目進行投資的第三方組成的股份有限公司)，由SPV負責籌資、建設及經(jīng)營。政府通常與提供貸款的金融機構達成一個直接協(xié)議，這個協(xié)議不是對項目進行擔保的協(xié)議，而是一個向借貸機構承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關費用的協(xié)定，這個協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機構的貸款。采用這種融資形式的實質是：政府通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營。

如果政府和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠靈活運營PPP模式，雙方能夠從這種融資模式中大為獲益。

八、售后回租式融資租賃

售后回租是將自制或外購的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人，再從出租人手里將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金周轉。

售后回租可選擇的標的租賃物范圍廣，比如可將土地一級開發(fā)的地下管廊等設施進行評估出售給投資公司，約定期限回購，并按年息比例支付租金。  

九、REITs

即房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

在海外市場，REITs產(chǎn)品幾乎一半的規(guī)模都投向工業(yè)地產(chǎn)，尤其是物流倉儲。從本質上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的部分應該是收租性物業(yè)，但在國內還遠遠未到這種成熟的階段，這也跟現(xiàn)實的金融環(huán)境不支持有很大關系。近年來，市場逐漸成熟，已經(jīng)有萬科前海企業(yè)公館這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品的發(fā)行，進行了一定的創(chuàng)新性探索。

國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展了較多的融資模式，但基本以債權融資為主。債權融資均需要在固定的時間點還本付息，這勢必將在某個時間點對項目產(chǎn)生較大的資金壓力，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期持有，穩(wěn)定經(jīng)營的發(fā)展模式不匹配。

十、互聯(lián)網(wǎng)金融

互聯(lián)網(wǎng)金融是傳統(tǒng)金融機構與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術和信息通信技術實現(xiàn)資金融通、支付、投資和信息中介服務的新型金融業(yè)務模式，已經(jīng)日益成為一種新興的金融創(chuàng)新模式和企業(yè)融資渠道，但由于相關法律法規(guī)不健全、監(jiān)管存在漏洞、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)風險控制能力較弱等原因，近年來也頻發(fā)惡意違約，造成了巨大的風險，國家正在不斷對互聯(lián)網(wǎng)金融加強監(jiān)管。

十一、公司債

無論是A股還是在港股都有發(fā)債融資的渠道，A股有企業(yè)債、公司債、短期融資票據(jù)等等，現(xiàn)在還新增加了“一帶一路”公司債，而在香港資本市場則有“點心債”、可轉債、優(yōu)先票據(jù)等。

十二、ABS（資產(chǎn)證券化）

資產(chǎn)支持證券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資產(chǎn)證券化，是以一定現(xiàn)金流為依托，將其進行結構化包裝，形成可以上市交易的證券化產(chǎn)品的過程。其整個交易過程主要涉及原始權益所有人、特殊目的載體（SPV）、投資者幾方，同時涉及相關中介機構。權益所有人將資產(chǎn)（通常為現(xiàn)金流）出售給特殊目的載體，特殊目的載體經(jīng)資產(chǎn)結構化整合向投資者發(fā)行證券，收回現(xiàn)金付給權益所有人，在以后的年度以每年的現(xiàn)金流支撐證券本息的償還。在企業(yè)的資產(chǎn)證券化業(yè)務之中，所出售的并不是企業(yè)的某項資產(chǎn)，而是未來的現(xiàn)金流量，更確切的說是企業(yè)擁有的收取某項費用的債權。

目前，隨著中國物業(yè)租賃模式的興起，和存量資產(chǎn)時代的到來，資產(chǎn)證券化繁榮的時機已經(jīng)日趨成熟。尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無論是在開發(fā)還是運營階段，都會基于園區(qū)物業(yè)載體產(chǎn)生預期的現(xiàn)金流，包括一二級開發(fā)的收益權，未來租金和服務的打包收益權等等，以及園區(qū)相關的設施、物業(yè)的升值收益等等，都是潛在的資產(chǎn)證券化標的，如果能夠對接金融工具，無疑是很好的資金退出途徑。

另一方面，往往大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入資金量動輒上億甚至更多，對資金成本比較敏感，可以考慮資產(chǎn)證券化的可能性，而一些園區(qū)投資運營者不想長期持有園區(qū)資產(chǎn)，想增加資產(chǎn)周轉率，也有動力選擇通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)一部分資金的騰出。

目前國內產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域為數(shù)不多的幾個ABS產(chǎn)品，都屬于基于園區(qū)現(xiàn)金流的證券化（輕資產(chǎn)式租金收益權ABS——也就是未來幾年園區(qū)產(chǎn)生的租金收入打個折扣做證券化，既不看物業(yè)評估，也不做股權過戶。目前還沒有走到基于股權的重資產(chǎn)模式證券化（類REITs）以及基于物業(yè)抵押形式的貸款證券化（CMBS）階段。

十三、財務性引資

一般來講是讓渡自身一部分股權來吸引真金白銀進入，財務性投資者不會參與到具體的經(jīng)營管理之中，僅享受財務投資的收益。當然，財務性投資者的產(chǎn)業(yè)、資源背景也會對融資方有更多的裨益。短期讓渡自己的利益，當然是未來能夠換回更多。

十四、戰(zhàn)略性引資

戰(zhàn)略性引資，就不是簡單的財務性股權融資了，入資方是要實實在在參與經(jīng)營管理，并按照持股比例享受經(jīng)營收益的。有的戰(zhàn)略引資，往往在現(xiàn)金之外還有更深更廣層面的戰(zhàn)略互補性合作。

十五、定向增發(fā)/配股

僅限于上市公司的再融資策略，在2018年中央政府嚴控房地產(chǎn)再融資、以及港股產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念持續(xù)低迷的形勢下，這種定向增發(fā)或配股途徑并不容易操作，能夠完成增發(fā)的大多是與商住項目關聯(lián)較小的國資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，其定向增發(fā)的目的也不是為了拿地，更多是投向已經(jīng)開發(fā)的園區(qū)項目，或者是符合混合所有制改革大背景的戰(zhàn)略性引資考慮。

十六、應收賬款收益權轉讓

類似于債權融資，就把未來要收到的錢提前先賣給金融機構，以一定的融資成本提前回流現(xiàn)金，典型就是華夏幸福對地方政府享有的應收賬款收益權轉讓。

十七、銀行承兌

很多人會對銀行承兌這個概念感到陌生。其實通俗一點講，銀行承兌有點類似于企業(yè)版的信用卡。辦理的銀行首先會對企業(yè)有一個極為苛刻的審核，通過審核后就會給一個信用額度，企業(yè)就可以在這個額度內辦理銀行承兌匯票，預存一定（一般是50%）的資金，還要付一定的手續(xù)費，但總體來講比其他融資便宜些。銀行承兌匯票最長期限為六個月，辦理完銀承，企業(yè)就可以用銀行承兌匯票去付它的貨款或者工程款，但是等到銀承到期日時，企業(yè)必須需要把剩下的50%的款還上，否則會受到嚴厲的懲罰。

十八、股票質押與對外擔保

在很多民企上市公司身上體現(xiàn)得非常明顯的路數(shù)，比如榮盛發(fā)展。嚴格來說，這個股票質押和對外擔保都不算上市公司的融資行為，前者是它的兩大股東榮盛控股、榮盛建設的行為，后者是榮盛系公司之間為了融資而進行的擔保行為。但是由于這些行為都與榮盛發(fā)展的融資息息相關，我們也在這里把它們列入進來。

在榮盛發(fā)展及其下屬公司的很多融資中，榮盛控股以及實際控制人耿建明都附有連帶擔保責任，再加上榮盛控股自身的業(yè)務和投融資也需要大量的質押融資和各類擔保，主要抵押物就是主要靠榮盛控股與榮盛建設手中持有的榮盛發(fā)展股票。

十九、委托貸款

委托貸款名為貸款，卻不是銀行貸款。說直白一些就是“私人借款”，但經(jīng)過銀行這一道口使得借貸合法化。比如A給B錢，有2種方法，一種是A委托銀行放貸款，銀行找到B，銀行收取中間業(yè)務費和賬戶管理費，A拿到高于銀行的利息，B拿到錢；另一種是AB委托銀行成為中介人以使借貸合法化，銀行收個手續(xù)費，A拿到協(xié)定利息，B拿到錢。

由于這些年作為“影子銀行業(yè)務”的罪魁禍首，委托貸款屢屢用于地下融資、助推股市和樓市泡沫，自身也蘊含著很多潛在風險，故而一直受到銀監(jiān)會的強烈打壓，2018年開始基本已經(jīng)被叫停。

二十、金融戰(zhàn)略聯(lián)盟

這種所謂的戰(zhàn)略聯(lián)盟有兩種形式，一種是大集團內部的資源整合式聯(lián)盟，比如招商蛇口就和招商銀行簽訂合作框架，重點之一就是支持招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資以及園區(qū)內的入駐企業(yè)金融服務；平安不動產(chǎn)在物流地產(chǎn)的操作時，也獲得平安集團強大的金融資本支撐；有“民間版中投”之稱的中民投，其未來運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是典型的金融式操作，其中民生集團的龐大金融資源后盾不可小覷。