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從松山湖北站前往中集產(chǎn)城松山湖數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)的途中，經(jīng)過東莞四所高校，行人中不少背著書包或拿著課本的學(xué)生。借著高校群的優(yōu)勢，不少產(chǎn)業(yè)園運營商前來扎營駐地，其中包括華為和中集產(chǎn)城。

初始車流較為稀少，當(dāng)隱約能看到華為尖頂塔樓時，車輛逐漸變多起來，也說明離目的地不遠(yuǎn)了。

10月23日，松山湖中集產(chǎn)城數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園正式開園。據(jù)介紹，該園區(qū)定位為數(shù)字科技創(chuàng)新高地和產(chǎn)業(yè)集群，總規(guī)劃面積約47萬㎡，預(yù)計2022年完成全部招商，將進駐智能科技企業(yè)200家，年產(chǎn)值可達(dá)100億元。

次日上午，中集產(chǎn)城召開了媒體交流會，中集產(chǎn)城集團副總經(jīng)理張一平、戰(zhàn)略研究中心主任王英杰、東莞城市公司總經(jīng)理馬鶴鵬等管理層出席了活動。

在長達(dá)兩個半小時交流中，中集產(chǎn)城管理層的話題從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演變過程漸進到目前發(fā)展現(xiàn)狀，再到未來前景以及公司的前世今生。話題之外，我們可以看到在四十余年的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展史中，作為“新生力量”的中集產(chǎn)城在講述一個自我蛻變的故事。不過，故事中有希望，自然就有誤解和焦慮。

“中集產(chǎn)城一直反復(fù)提醒自己做什么，不做什么，一直在強調(diào)自己做的不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是園區(qū)；做的園區(qū)不是二房東，更不是地產(chǎn)?！敝屑a(chǎn)城聯(lián)席總經(jīng)理王永飚在會上說。

故事：引戰(zhàn)之路

作為中集集團目前八大業(yè)務(wù)板塊之一，中集產(chǎn)城成立于2003年，前身為中集地產(chǎn)，主要從事傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)。于2015年3月份，其完成更名后，在開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上逐漸轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營。

實際上，從成立到完成更名期間，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在中集集團的業(yè)務(wù)比重中微乎其微。這業(yè)務(wù)營業(yè)收入也長期處于末位。

毫無疑問，轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。對此，張一平坦言，因為集團是傳統(tǒng)制造業(yè)背景、制造業(yè)的企業(yè)文化和價值觀，包括它的機制。

“這和傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的機制市場規(guī)則是不一樣的，因為中集畢竟是傳統(tǒng)制造業(yè)為主，所以已經(jīng)下決心不想做傳統(tǒng)房地產(chǎn)了，想做產(chǎn)城融合?！?/p>

不過，觀點地產(chǎn)新媒體了解到，早于2013年9月16日，中集產(chǎn)城就開始探索產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)。彼時，應(yīng)深圳市城市更新需求，中集集團與東莞市政府達(dá)成全面合作，分別將南方集裝箱廠、坪山車輛廠遷址至鳳崗、望牛墩。

隨后，中集集團又獲得松山湖高新區(qū)一宗503畝地塊，并建成了第一個產(chǎn)城融合項目“中集智谷”。中集產(chǎn)城管理層介紹，該項目總投資額60億元，大概建筑面積53萬㎡，園區(qū)是35萬㎡，需配建18萬㎡人才配套住宅。其中，A區(qū)第一期于2015年底入伙。

直到更名后，中集產(chǎn)城才在江門新會落地第二個園區(qū)項目“中集智庫”。該項目占地3.34萬㎡，規(guī)劃總建筑面積10.54萬㎡，總投資額約5億元，計劃分三期開發(fā)建設(shè)。目前，一期工程已竣工，建筑形態(tài)為多層和高層辦公用房，建筑面積1.22萬㎡。

談到上述兩年緩慢探索經(jīng)歷時，張一平再次感嘆，傳統(tǒng)制造業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)在思維和機制上有著巨大隔閡。

“受制于傳統(tǒng)制造業(yè)的體系，這個機制、文化還不是太匹配，對產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)思路還不是掌握得清楚。更名后，集團還是想迅速把它做起來，但受制于內(nèi)部環(huán)境，以及人才結(jié)構(gòu)等外部環(huán)境，這幾年除了這兩個項目以外沒有太多的發(fā)展?！?/p>

那時，中集產(chǎn)城一直在思考的問題是：“機會在哪里呢？”

答案是：“碧桂園”。

為什么是碧桂園？

張一平解答道：“禹總(指中集產(chǎn)城董事總經(jīng)理禹振飛）當(dāng)時有兩個想法，第一是希望引入外部力量突破固有的機制和體制，同時集團歷史遺留用地都在前海、太子灣、上海寶山、坪山等一線城市核心地帶；第二是產(chǎn)城融合的核心能力一定不在建設(shè)能力，一定不在蓋房子的能力，我們的能力一定在產(chǎn)業(yè)資源的集聚，就是怎么集聚產(chǎn)業(yè)資源去招商、運營、服務(wù)?！?/p>

于是，2016年9月份，中集集團與碧桂園簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在地產(chǎn)、模塊化建筑、物業(yè)配套服務(wù)如立體停車庫、電商等領(lǐng)域達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。將近一年后，碧桂園以9.3億元正式入股中集產(chǎn)城，成為了第二大股東，持股比例達(dá)25%。

而在2017年期間，碧桂園開始“加速跑”，該年末在合同銷售金額、合同銷售面積、毛利、銷售收入以及股東應(yīng)占核心利潤等方面均錄得大幅度提升。也在這一年，碧桂園一躍到行業(yè)銷售規(guī)模第一名，并成為首個銷售金額突破5000億元的開發(fā)商。

中集產(chǎn)城管理層告訴我們，碧桂園戰(zhàn)投進來時，公司引進了碧桂園的“雙享”機制和專門成立了兩個部門：做開發(fā)的碧桂園團隊、負(fù)責(zé)招商運營和產(chǎn)業(yè)資源的產(chǎn)能事業(yè)部；也帶來三點明顯的突破，即原有體制和機制的突破、品牌力的突破和資金實力的提升。

引戰(zhàn)的效果也很明顯，中集產(chǎn)城駛?cè)肓恕翱燔嚨馈薄?/p>

2017-2019年三年間，中集產(chǎn)城盈利規(guī)模實現(xiàn)了從十億級別到近百億元的突破。期間，產(chǎn)城融合項目也在全國各地遍地開花，其中2018年在深圳獲得前海國際中心產(chǎn)城綜合體項目、光明低軌衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園；2019年獲得上海美蘭湖、深圳太子灣以及順德軍民融合產(chǎn)業(yè)園等項目。

目前，中集產(chǎn)城已進駐深圳、東莞、上海、順德、惠州等10個城市，運營項目達(dá)20多個。

王英杰透露，未來公司會在三年實現(xiàn)20城市的布局，目前目標(biāo)實現(xiàn)多半。同時，作為配套服務(wù)業(yè)會聚焦在“2+X”的區(qū)域，“2”即粵港澳大灣區(qū)和長三角一體化的區(qū)域，“X”即在上述兩個區(qū)域與其他企業(yè)進行區(qū)域協(xié)同。

產(chǎn)城融合不是產(chǎn)城地產(chǎn)

不過，中集集團內(nèi)部有“兩道紅線”，即板塊資產(chǎn)規(guī)模不能超過集團的20%，負(fù)債率不能超過65%。但實際上，碧桂園入股兩年后，中集產(chǎn)城在2019年下半年的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)即將接觸第一道紅線。

在“紅線”壓迫下，輕資產(chǎn)成為了中集產(chǎn)城另一條探索之路。于2019年半年工作會議中，其提出“輕重并行”的策略。其中，于23日開園的東莞松山湖中集產(chǎn)城數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園為其首個管理面積超過20萬㎡的輕資產(chǎn)項目。

王英杰表示，在“輕”方面將盡快輸出中集產(chǎn)城運營品牌體系，未來實現(xiàn)400萬㎡的運營規(guī)模，并通過輕資產(chǎn)運作支撐產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展提高產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和數(shù)量，以支撐重資產(chǎn)項目的拓展。

但這不能從根本上解決問題。

于是，“出表”與“新戰(zhàn)投”雙雙而至。今年10月9日，中集集團再次為中集產(chǎn)城引入主要從事文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)、運營的曲江文投，持股比例為25%；同時，碧桂園計劃增資中集產(chǎn)城股份比例至30%。

而完成上述動作后，中集產(chǎn)城也將“完成自由放飛”。

關(guān)于引入曲江文投，張一平告訴觀點地產(chǎn)新媒體，直接原因是公司在江蘇揚州已經(jīng)獲得一個面積達(dá)10.88平方公里文旅產(chǎn)業(yè)項目，需要引入曲江文投這類企業(yè)進行開發(fā)合作。深層原因是，目前公司下一步戰(zhàn)略是“6+X”：“有一半是和中集傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)相關(guān)，但有一半是沒有的，其中文化創(chuàng)意是重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一?！?/p>

中集產(chǎn)城透露，在中集產(chǎn)城的構(gòu)思中，公司想要構(gòu)建的是類似于萬科的股東結(jié)構(gòu)。“我們有一個相對的大股東，但是沒有絕對控股的股東，然后有若干個有產(chǎn)業(yè)背景的股東相繼引進來，所以產(chǎn)城未來還會有新的引戰(zhàn)。”

不過，中集產(chǎn)城三年間盈利能夠完成從十億元到近百億元的突破，不少質(zhì)疑觀點認(rèn)為，其是通過產(chǎn)業(yè)勾地的模式進行住宅開發(fā)、銷售。同時，于2020年中期，中集集團房地產(chǎn)板塊營收和凈利潤均錄得較大幅度的同比增長。

對此，張一平回應(yīng)稱，2015年更名時，公司已經(jīng)下決心不想做傳統(tǒng)房地產(chǎn)了，并且將房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)范圍取消了。他又舉例說道：“松山湖數(shù)科園中有18萬平的人才房，這些不是拿去當(dāng)房地產(chǎn)賣，是給入園企業(yè)的稅收來捆綁。完成稅收要求后，內(nèi)部價加裝修費用大概一萬出頭，但周邊住宅大概賣到四五萬一平?！?/p>

王英杰則補充道：“我們把主要精力放在‘產(chǎn)’方向，所以現(xiàn)在上海、揚州園區(qū)中的‘城’的部分，我們找到了金地集團、禹洲地產(chǎn)為合作伙伴。‘城’的部分讓他們小股操盤，我們拿到的收益補貼‘產(chǎn)’部分。未來大方向也是專注于產(chǎn)，城部分通過商業(yè)手段找一些更適合來做的合作對象?！?/p>

張一平又在PPT分享中強調(diào)，產(chǎn)城融合是通過產(chǎn)業(yè)模式進行招商，以打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、運營服務(wù)吸引產(chǎn)業(yè)鏈集聚，地產(chǎn)模式作為輔助，并且配套不等同于住宅。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是提煉產(chǎn)業(yè)以外的為賣點，靠地段、價格為訴求。

“產(chǎn)城融合不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)常和政府勾兌是產(chǎn)業(yè)模式，除了報批報建要和政府勾兌，平常不用和政府勾兌的就是地產(chǎn)模式。”張一平說道。

交流會結(jié)束后，就中集產(chǎn)城IPO啟動方面，觀點地產(chǎn)新媒體進一步詢問管理層具體計劃，對方表示：“目前IPO只是一個長期計劃，尚未進入三年籌備期，還沒有明確的時間。”

去年5月份，金融政策開始鼓勵和支持國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行開發(fā)主體IPO上市。去年年底，在上市路上奔赴了11年的中新集團成功上市，成為A股市場上以國家級開發(fā)區(qū)運營為主要業(yè)務(wù)的第13家上市企業(yè)，這也將是近十年來園區(qū)建設(shè)主體IPO的第一單。

不過，中新集團11年上市路途中，其一直在進行去房地產(chǎn)化。在目前監(jiān)管政策趨嚴(yán)的形勢下，中集產(chǎn)城若有進行上市的計劃，未來還需思考如何化解這道“難題”。