農(nóng)業(yè)部部長韓長賦 

房地產(chǎn)受到打壓后，中國還會出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

任何行業(yè)都有“暴利”的機會，但任何行業(yè)都不可能永遠“暴利”!

?　隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，下一波房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)將會在哪出現(xiàn)？房地產(chǎn)受到打壓后，中國還會出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

隨著中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了“三權(quán)分置”，政府出臺越來越多的扶持政策，未來農(nóng)業(yè)能否帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機會??？

有專家認為，中國是個農(nóng)業(yè)大國，未來像房地產(chǎn)一樣的“暴利”新興行業(yè)一定和農(nóng)業(yè)有關(guān)。 任何行業(yè)都有“暴利”的機會，但任何行業(yè)都不可能永遠“暴利”! 所謂的“暴利”是相對而言的，它是每一個行業(yè)從市場培育期走向成熟期的必然階段，當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業(yè)同樣如此。

?　1980年以前，中國并沒有房地產(chǎn)行業(yè)。當年人們對“房地產(chǎn)”的認知，如同現(xiàn)在人們對未來中國可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或“生態(tài)農(nóng)莊”的認知度一樣陌生。

什么是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)？

所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國很有可能會在未來的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

第一，大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財團、機構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財政收入。

第二，租賃土地的財團、機構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營高附加值的經(jīng)濟作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，從而獲取利潤。

第三，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費用。

第四，廣大農(nóng)民將通過出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補償，此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業(yè)農(nóng)民”。

?  促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下：

一、人民幣對美元匯率的升值，無論利害關(guān)系誰是誰非，它最終導致的結(jié)果必然是拉動中國經(jīng)濟增長“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機和風險性。拉動中國經(jīng)濟增長的另兩駕馬車中，唯一堅挺的是“內(nèi)需”市場。而拉動內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。

二、房地產(chǎn)業(yè)的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現(xiàn)象不可能長久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應(yīng)政府的財政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財政保障來源。

三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個：租賃。

四、大量如“聯(lián)想”這樣的國內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當然不可能是簡單地去“種水稻”。無論是萬達的文旅小鎮(zhèn)，還是馬云的農(nóng)村淘寶，部分自由投資者，都開始瞄向優(yōu)質(zhì)的農(nóng)村土地市場，建農(nóng)莊，開民宿等已成熱潮。

中國是一個農(nóng)業(yè)大國，當前的“商機”已經(jīng)顯現(xiàn)，未來的中國“首富”必將在“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”或“生態(tài)農(nóng)莊”行業(yè)的名單中產(chǎn)生，請拭目以待。

這兩年可以說是互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)大佬們進軍農(nóng)業(yè)的元年，之前的褚橙柳桃潘蘋果已經(jīng)很吸引眼球了，奇虎360的周鴻祎開始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養(yǎng)牛了，恒大集團董事局主席許家印到內(nèi)蒙古考察畜牧業(yè)，也已開啟恒大進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的步伐……農(nóng)業(yè)，從來沒有像現(xiàn)在這樣引起如此多行外大佬們的關(guān)注。

過往，中國最賺錢的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè)，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國家對農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對農(nóng)民補貼不斷加大，以及政府出臺的各項扶持政策引導下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開，那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說，在未來能帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機會呢？

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)會如何發(fā)展？

改革開放后，中國房地產(chǎn)業(yè)起步于深圳、珠海的特區(qū)建設(shè)，但對于國內(nèi)民眾來說，當時仍處計劃經(jīng)濟時期，個人仍依賴單位分房，并沒有買房的概念。

從1993年到2013年，中國房地產(chǎn)業(yè)走過了艱難的前十年和輝煌的后十年，房地產(chǎn)業(yè)滲透并影響了幾十個行業(yè)，吸引了每一個城市居民的眼球。房地產(chǎn)業(yè)也成為中國誕生億萬富豪最多的行業(yè)。經(jīng)過這二十年，行業(yè)的相對壟斷格局已經(jīng)形成，全國知名地產(chǎn)商在50家左右，各大地產(chǎn)商憑借資本優(yōu)勢，掌控了大部分可開發(fā)土地資源。而在整合結(jié)束的后十年中，房價也隨之一路飚升。

房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生行業(yè)暴利和大量富豪，印證了一個結(jié)論：任何行業(yè)其結(jié)構(gòu)體由“分散”走向“集中”，都會形成行業(yè)相對壟斷，進而產(chǎn)生超額利潤和暴富機會！

農(nóng)業(yè)，似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過程。在這里，我主要以種植業(yè)來談這方面問題，畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資子行業(yè)密切相關(guān)。我們來看一下農(nóng)業(yè)由“分散”到“集中”的表現(xiàn)：

中國的種植業(yè)似乎正在走一條路：

自給自足小量供應(yīng)（分散）→大耕戶/合作社開始出現(xiàn)（集中) →農(nóng)場主（相對壟斷）

農(nóng)民的身份也在發(fā)生變化：

2012年中央一號文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣， 而2013年，“家庭農(nóng)場”又成為中央一號文件的主題詞。土地作業(yè)主——農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化，“農(nóng)民”將成為有錢人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。

產(chǎn)業(yè)規(guī)?；殉蔀檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機會不斷涌現(xiàn)，在國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下，大量社會資本涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，新農(nóng)業(yè)蘊含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的領(lǐng)域。

新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動，講求長遠回報，要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè)，如[聯(lián)想]進入水產(chǎn)、養(yǎng)殖業(yè)，[網(wǎng)易]丁磊養(yǎng)豬，[京東商城]劉強東種大米，褚時健包山頭種出“楮橙”，中國首善陳光標進軍綠色食品，生產(chǎn)松子玉米核桃醬，廣告詞“喝陳光標松子玉米核桃醬，健康自己，幫助他人，喝一罐，捐一毛” ……這些商界大鱷，憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺，已深刻感覺到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來的機會而紛紛踏足，他們憑借良好的社會資源和資本優(yōu)勢，投入的資金動輒數(shù)億，遠超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。

由此可見，農(nóng)業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后，改變之前落后的經(jīng)營模式，也一定能產(chǎn)生高利潤機會。目前正在進行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“后十年”值得期待。

各種農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目的興起

農(nóng)村的多元文化，反映在不同的休閑建筑上，我們可以看到中國閩式的建筑、磚造紅瓦的現(xiàn)代建筑、田園景致的西式建筑等。所有的建筑配合優(yōu)美的景觀，能形成擁有自己特色的主題休閑農(nóng)場。

休閑農(nóng)業(yè)可將農(nóng)業(yè)結(jié)合漫游（悠游農(nóng)場）、樂活（體驗農(nóng)場）、慢食（品味農(nóng)場）的休閑觀念，透過解說、體驗、品嘗、飲食和住宿服務(wù)，營造出一個知性和感性兼具的氛圍，將農(nóng)村打造為適合旅游、更適合居住的生活空間。

現(xiàn)在人都追求綠色消費，向往農(nóng)村的無污染，向往農(nóng)村的青山綠水和有機蔬菜?；ヂ?lián)網(wǎng)的興起改變了農(nóng)民的生活，大學生回家創(chuàng)業(yè)也很常見了，有了新型人才的注入，農(nóng)村經(jīng)濟更加蓬勃發(fā)展，各種農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目逐漸興起。

鄉(xiāng)村旅游熱潮來臨

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。一個鄉(xiāng)村就是一個野奢度假綜合體。通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

新型農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、無土栽培、精準農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)與文化自古以來息息關(guān)聯(lián)，相輔相成。現(xiàn)今隨著旅游和地產(chǎn)兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導向，結(jié)合農(nóng)業(yè)與文化、休閑與度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的趨勢愈加明顯。

農(nóng)業(yè)存在剛性需求，存在經(jīng)濟發(fā)展水平提升后老百姓對“食”的消費需求升級，作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒有被徹底整合的行業(yè)，農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機會和吸引力，也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足，以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機，贏得超額利益，在未來能帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機會。

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是否是繼房地產(chǎn)后的又一個“暴利”行業(yè)？還有待時間的證明，當中國的“逆城市化”到來，經(jīng)過行業(yè)大整合農(nóng)業(yè)地產(chǎn)必將成為下一個熱點行業(yè)。