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為堅持和貫徹房住不炒基本定位，加強房地產(chǎn)市場管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市司法局于2020年9月17日就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》（以下簡稱“《辦法（征求意見稿）》”）公開征求意見。

《辦法（征求意見稿）》除對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)（土地）估價、監(jiān)督管理等結(jié)合新形勢、新情況進行修訂完善外，還專章增加了“房屋租賃”的內(nèi)容，將住房租賃市場統(tǒng)一納入房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理體系，以期進一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)督制度，提升房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法治水平。本文對《辦法（征求意見稿）》的核心內(nèi)容進行簡要解讀。

一、修訂背景

（一）完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策

《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》于2010年9月1日實施，并于2017年進行修正，但隨著深圳房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展及變化，原有監(jiān)管措施難以完全適應(yīng)當(dāng)前監(jiān)管形勢。2018年11月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、深圳市人民政府法制辦公室發(fā)布了關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》意見的通告，后由于機構(gòu)改革、監(jiān)管職能調(diào)整等原因，該征求意見稿未能正式出臺。

深圳市結(jié)合其在房地產(chǎn)價格監(jiān)測與引導(dǎo)、市場信息披露與監(jiān)管、行業(yè)信用管理等方面的良好經(jīng)驗，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，于2020年重新啟動《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》修訂，以期通過完善政策規(guī)定，為“房住不炒”提供法治保障。

（二）規(guī)范住房租賃市場監(jiān)管措施

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》自1993年實施，歷經(jīng)4次修訂。隨著我國社會主義法律、法規(guī)不斷完善，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》中許多內(nèi)容已被《合同法》及相關(guān)規(guī)定所覆蓋，部分內(nèi)容及制度安排與政府“放管服”改革相悖，該條例于2015年8月27日被廢止。

但深圳房屋租賃市場極其活躍，房屋租賃在解決居民住房問題中具有重要作用。在近幾年大力培育和發(fā)展住房租賃市場的政策引導(dǎo)下，大量企業(yè)進入房屋租賃市場，在蓬勃發(fā)展的同時，房屋租賃市場也出現(xiàn)了租金上漲過快、租賃市場管理混亂、租金缺乏有效監(jiān)管等問題。尤其是長租公寓等新業(yè)態(tài)面臨更多的新情況和新問題，亟需有力的監(jiān)管和制約。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，深圳市雖先后出臺《深圳市人民政府關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見》等規(guī)定，但缺乏具體可行的監(jiān)管措施，未能對租賃市場進行有效的管理。此次《辦法（征求意見稿）》將房屋租賃納入房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的監(jiān)管范圍，有利于房屋租賃市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

（三）深化“放管服”改革的需要

隨著“放管服”改革的深化，房地產(chǎn)市場監(jiān)管職能也進行了相應(yīng)的調(diào)整，如國務(wù)院取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度、深圳市取消了房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度等?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)市場監(jiān)管辦法》已實施近8年，相關(guān)規(guī)定亟需結(jié)合新形勢和要求進行修訂完善，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實國家“房住不炒”的目標(biāo)要求。

二、“房住不炒”政策下完善房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管措施

針對房地產(chǎn)開發(fā)及銷售中的違規(guī)現(xiàn)象，《辦法（征求意見稿）》結(jié)合近年深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管實踐、根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)要求進一步修訂了相關(guān)監(jiān)管制度，主要如下：

（一）增加房地產(chǎn)預(yù)售許可申請條件

《辦法（征求意見稿）》明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可前，應(yīng)提前將擬預(yù)售的商品房項目向市主管部門申報納入預(yù)售計劃。同時，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期未實際竣工，主管部門將不予受理商品房預(yù)售申請。

（二）完善商品房銷售信息公示制度

《辦法（征求意見稿）》除原規(guī)定需要公示的內(nèi)容外，進一步明確銷售中心應(yīng)公示深圳市房地產(chǎn)誠信信息查詢方式、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的委托書及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案證書、安全生產(chǎn)指引、投訴方式和途徑等。

《辦法（征求意見稿）》規(guī)定，對于銷售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示商品住宅使用說明書、商品住宅質(zhì)量保證書示范文本以及不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置以書面形式或者在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺說明所銷售商品房的建筑隔音情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施等。

《辦法（征求意見稿）》對銷售信息公示制度的完善有助于規(guī)范商品房銷售行為，保護消費者的合法權(quán)益。商品房的周邊環(huán)境對消費者而言十分重要，提前公示商品房周邊污染及噪聲情況，對減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者之間的爭議有積極意義。

（三）強化房屋質(zhì)量保修責(zé)任

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保修期內(nèi)提前注銷的問題，《辦法（征求意見稿）》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供的商品住宅質(zhì)量保證書中應(yīng)同時明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后的房屋質(zhì)量保修責(zé)任承擔(dān)主體，并附具該責(zé)任主體提供的承諾書。

《辦法（征求意見稿）》此條的初衷在于壓實開發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任，避免在開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時無人可追責(zé)、無處可處理。但《辦法（征求意見稿）》并未明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的主體需要具備何種條件，在被指定的主體出現(xiàn)破產(chǎn)、解散等情況后如何確保保修責(zé)任能夠得到繼續(xù)履行，此處仍需進一步完善。

（四）加強對開發(fā)企業(yè)銷售行為監(jiān)管

結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房〔2016〕223號）的有關(guān)要求，《辦法（征求意見稿）》在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”及“通過更改預(yù)售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房”兩種情形。

同時，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實施的不正當(dāng)競爭行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價或者未按照備案價格明碼標(biāo)價，或者在標(biāo)價之外加價出售或者收取未標(biāo)明的費用；違規(guī)為購房人墊付或者變相墊付首付款，有違公平競爭”等情形。

商品房市場上存在將“期房”當(dāng)做“期貨”炒作、收取高額“喝茶費”等現(xiàn)象，該等行為變相提高了商品房的銷售價格，不利于穩(wěn)定商品房市場，《辦法（征求意見稿）》的規(guī)定為打擊該等違法行為提供了依據(jù)，對穩(wěn)房價具有積極意義。

三、“租售并舉”定位下加強對住房租賃市場管理

《辦法（征求意見稿）》結(jié)合同樣正在征求意見的《住房租賃條例（征求意見稿）》，根據(jù)深圳住房租賃的實際情況，專章規(guī)定了“房屋租賃”有關(guān)內(nèi)容，其中住房租賃企業(yè)的監(jiān)管、租賃合同備案及申報制度最值得關(guān)注。

（一）建立房屋租賃企業(yè)監(jiān)管制度

自2018年杭州鼎家公寓暴雷以來，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷多輪洗牌，但艱難探索中的長租公寓并未就此找到健康的商業(yè)模式。多數(shù)暴雷的長租公寓品牌存在采用“高進低出”“長收短付”“租金貸”等較高風(fēng)險的經(jīng)營模式，嚴(yán)重?fù)p害廣大承租人的合法權(quán)益，成為社會不穩(wěn)定因素之一。對此，《辦法（征求意見稿）》有針對性地建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度、租賃資金監(jiān)管措施，以期形成良性健康的租賃市場。

1.建立房屋租賃企業(yè)備案制度

《辦法（征求意見稿）》明確在深圳市內(nèi)開展住房租賃經(jīng)營活動的房屋租賃企業(yè)在領(lǐng)取或變更營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，需要至區(qū)主管部門辦理機構(gòu)備案。除營業(yè)執(zhí)照、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、固定服務(wù)場所證明等材料外，還應(yīng)當(dāng)提供租賃資金監(jiān)管賬戶和租賃資金監(jiān)管協(xié)議。

需要特別注意的是，《辦法（征求意見稿）》特別規(guī)定了自然人的商事登記義務(wù)，即自然人轉(zhuǎn)租房屋間數(shù)達到十套（間）及以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理商事登記并辦理備案。

2.建立租賃資金監(jiān)管制度

在當(dāng)前長租公寓的“長收短付”的經(jīng)營模式下，房屋租賃企業(yè)將其低成本獲得的資金用于擴張，或為追求更高投資回報而將資金投入到股市等高風(fēng)險的市場中。在出現(xiàn)擴張受阻，入住率不足或大量退租等市場波動、甚至投資失敗等情況時，房屋租賃企業(yè)可能發(fā)生資金鏈斷裂，進而無法向出租人支付租金，承租人將面臨被清退的風(fēng)險。

針對租賃資金缺乏監(jiān)管的現(xiàn)狀，《住房租賃條例（征求意見稿）》指出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管?！掇k法（征求意見稿）》據(jù)此設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管制度，由住房租賃企業(yè)與轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對房屋租賃企業(yè)收取的租金、押金進行監(jiān)管。

《辦法（征求意見稿）》設(shè)立租賃資金監(jiān)管制度，有利于控制住房租賃企業(yè)的資金風(fēng)險，對于租賃資金監(jiān)管的具體細則仍需進一步明確，且具體監(jiān)管細則應(yīng)在監(jiān)管和維護住房租賃企業(yè)利益之間尋求平衡。

3.規(guī)范房屋租賃企業(yè)經(jīng)營行為

《辦法（征求意見稿）》對房屋租賃企業(yè)的經(jīng)營行為作了較為細致的規(guī)定，具體如下：

第一，加強房屋房屋租賃企業(yè)信息公示?！掇k法（征求意見稿）》要求房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照和備案證書、租賃合同示范文本、服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和流程、收費項目和計費標(biāo)準(zhǔn)、租賃資金監(jiān)管賬戶、投訴方式和途徑等材料在營業(yè)場所顯著位置等進行公示。

第二，明確禁止實施違法經(jīng)營行為及“租金貸”等金融性行為。除不得隨意轉(zhuǎn)租、發(fā)布虛假房源、泄露承租人信息、哄抬及克扣租金外，《辦法（征求意見稿）》首次明確禁止強制、誘導(dǎo)承租人使用或者捆綁租賃貸款支付租金，在租賃合同中約定租賃貸款條款；禁止利用承租人或者房屋權(quán)屬人名義套取信貸資金；禁止違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。

第三，加強房屋租賃企業(yè)日常管理。如建立健全租賃信息查驗、安全保障等內(nèi)部管理制度，定期開展安全檢查和維護等。

對于房屋租賃企業(yè)“高買低賣”和“長收短付”的問題，《辦法（征求意見稿）》中并未予以明確，但《住房租賃條例（征求意見稿）》 對此作了詳細規(guī)定，若該等規(guī)定最終能夠通過并實施，未來可據(jù)此規(guī)定對市場上的相關(guān)行為進行查處。

（二）重啟房屋租賃備案制度并設(shè)立房屋租賃信息申報制度

1.重啟房屋租賃備案制度

隨著《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》的廢止，深圳市對于房屋租賃備案的具體規(guī)定正式結(jié)束。《辦法（征求意見稿）》為加強對租賃市場的監(jiān)管，對違法違規(guī)租賃行為形成震懾，重啟了房屋備案租賃制度并細化處罰措施。

2.建立房屋租賃信息申報制度

根據(jù)深圳市城中村大量建筑不具有房屋權(quán)屬證明的實際情況，《辦法（征求意見稿）》規(guī)定，不能辦理房屋租賃合同備案的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持出租房屋的有關(guān)資料及當(dāng)事人身份證明到街道辦事處辦理房屋租賃信息申報。

相較于《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》的規(guī)定，《辦法（征求意見稿）》放寬了備案或申報時間，不再對未辦理備案的當(dāng)事人課以高額罰款。實行租賃合同備案和租賃信息申報并行的制度，有助于解決歷史違建房屋無法辦理租賃備案的民生問題，為住房主管部門更為全面地掌握房屋租賃市場信息提供有力支持。

四、“先行先試”指導(dǎo)下完善房地產(chǎn)監(jiān)督管理機制

為更好的履行監(jiān)督管理職責(zé)，《辦法（征求意見稿）》對年報制度、商品房價格異常、租賃房屋參考價格發(fā)布等均作出了詳細的規(guī)定。

（一）建立年報制度

《辦法（征求意見稿）》明確市主管部門建立房地產(chǎn)行業(yè)年報制度，在深圳市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)都應(yīng)按要求及時報送年度報告。未按照要求及時報告的可能面臨被納入失信名單，甚至注銷資質(zhì)證書或備案證書的風(fēng)險。目前尚不能確認(rèn)市主管部門對年報制度實施何種管理，如對于年報是否有特定形式要求、是否需要經(jīng)過中介機構(gòu)審定等，當(dāng)然若由相關(guān)企業(yè)自主申報可能難以達到監(jiān)管之目的。

（二）建立商品房交易價格異動監(jiān)管機制

《辦法（征求意見稿）》規(guī)定市主管部門和市場監(jiān)管部建立房地產(chǎn)交易價格監(jiān)測制度，對房地產(chǎn)交易價格波動異常的可采取必要措施，并可對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)、房屋租賃企業(yè)，采取約談、書面報告、風(fēng)險提示、暫停業(yè)務(wù)開展等措施；違反價格法律法規(guī)的，由市場監(jiān)管部門依法進行處罰。

（三）建立存量房價格引導(dǎo)及租賃參考價格制度

存量房交易中不僅有經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒作，也出現(xiàn)了部分業(yè)主聯(lián)合操控價格等現(xiàn)象，導(dǎo)致二手房交易價格出現(xiàn)較大的波動?！掇k法（征求意見稿）》對存量商品房價格建立引導(dǎo)機制，引導(dǎo)市場理性交易。

《辦法（征求意見稿）》規(guī)定，市主管部門建立房屋租賃參考價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)不同類型房屋的租賃參考價格。該條規(guī)定的租賃參考價格并不具有強制意義，對于租賃價格的調(diào)整難以具有實質(zhì)影響。

五、結(jié)語

本次《辦法（征求意見稿）》不但對既有監(jiān)管措施進一步完善，也建立了不少新的監(jiān)管制度。如增加預(yù)售許可證的辦理條件、豐富銷售信息公示內(nèi)容、充實違法銷售行為及價格壟斷的具體行為等均是對既有制度的完善；結(jié)合深圳實際建立的房屋租賃申報制度、房屋租賃企業(yè)備案及資金監(jiān)管制度、商品房交易價格異動監(jiān)管機制等均屬于創(chuàng)新。但個別制度是否能夠切實有效的解決實踐問題，仍然需要進一步觀察。

總體而言，《辦法（征求意見稿）》貼合深圳實際，敢于先行先試，結(jié)合監(jiān)管新形勢、新情況制定的相關(guān)政策將有助于提升深圳市房地產(chǎn)監(jiān)管法治水平，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。