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來源:《清華金融評(píng)論》2020年8月刊

經(jīng)過四十余年的改革開放與二十多年的住房制度改革，我國住房市場與房地產(chǎn)行業(yè)均得到了長足發(fā)展。城鎮(zhèn)家庭告別絕對(duì)的住房短缺，住房發(fā)展逐漸由數(shù)量擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變。當(dāng)前隨著宏觀經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的階段性變化，我國過去土地、住房市場的不均衡發(fā)展及由政策的頻繁變化而積累形成的要素配置不均及市場扭曲問題都有可能在某個(gè)時(shí)間、因某種事件導(dǎo)致暴露?？茖W(xué)分析房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局均有重要作用。

疫情后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景

宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)行業(yè)呈超級(jí)分化格局

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，同時(shí)考慮到疫情導(dǎo)致的各要素供給不足及成本增加的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將處于總量平穩(wěn)、增長放緩的格局。

近年來，隨著全球經(jīng)濟(jì)放緩、外部貿(mào)易沖突一波三折，我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)同步增速下行態(tài)勢。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額在經(jīng)歷了“十五”到“十三五”初期快速增長后，在“十三五”后程增速顯著放緩，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2010年達(dá)到33.2%、房屋新開工面積增速40.7%之后持續(xù)下降，2019年分別為9.9%和9.2%。2019年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重達(dá)到7.03%，仍是我國經(jīng)濟(jì)重要支柱，要注意其在經(jīng)濟(jì)下行期的震蕩風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)廣義庫存在經(jīng)歷2015年去庫存后，2018年又開始回升，房地產(chǎn)行業(yè)逐步達(dá)到長周期頂點(diǎn)。

住房政策堅(jiān)持“房住不炒”與“因城施策”，需求與價(jià)格增速放緩

結(jié)合2020年初疫情期間的財(cái)政與貨幣政策調(diào)整未以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段來看，“堅(jiān)持房住不炒、構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制”依然是未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，力促我國房地產(chǎn)市場總體需求與價(jià)格保持基本穩(wěn)定。

需求方面，我國新建商品住宅銷售面積平均邊際增長率已經(jīng)由“十五”期間的25.0%降至“十二五”期間的4.1%，“十三五”期間雖回升至9.9%，但總體趨勢下降（圖1）。商品房銷售額2019年較2016年總體增長35.79%，銷售面積增長9.3%，單位面積房價(jià)增長24.54%，但增長速率均持續(xù)回落，分別保持在10%、5%及5%上下，近年來的商品房銷售額主要由銷售單價(jià)驅(qū)動(dòng)。價(jià)格方面，政策的頻繁變化引發(fā)市場的非理性預(yù)期增長，導(dǎo)致短期需求猛增，近年政府已努力控制房價(jià)上漲，但房價(jià)總體仍處于高位。而未來一定階段內(nèi)的政策定力有助于居民形成理性預(yù)期。雖然房價(jià)還受土地成本上漲、住房供需不平衡等多因素影響，但預(yù)期平穩(wěn)下總體增速將更為可控。

土地供需失衡，行業(yè)成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率下降

土地成本、上下游行業(yè)聯(lián)動(dòng)成本及融資成本的顯著提高加之房價(jià)在政策管控與需求不足夾擊下難有顯著上漲空間，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤率呈明顯下降趨勢。A股房企核心利潤空間受成本上升和收入下降雙向擠壓而增速整體下滑（圖2）。

土地供需結(jié)構(gòu)性失衡。受戶籍制度、土地制度、財(cái)稅體制等多重因素影響，我國土地市場供需存在一定失衡，主要是城鄉(xiāng)建設(shè)用地配置失衡、人口流入地區(qū)與流出地區(qū)建設(shè)用地配置失衡，以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地在利用結(jié)構(gòu)上的配置失衡，商品房用地承擔(dān)了主要的地方稅外收入的功能。未來如果土地利用制度和財(cái)稅體制沒有進(jìn)一步改革，以上失衡將進(jìn)一步加劇。

土地供給“量少價(jià)高”。我國招拍掛土地出讓成交面積平穩(wěn)增長，總價(jià)款及單價(jià)波動(dòng)不穩(wěn)定，但“十三五”期間同比年增長率均值遠(yuǎn)大于“十二五”期間（據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年成交價(jià)款同比年增長率均值-2.83%，單價(jià)同比年增長率均值11.62%；2016年至2018年成交價(jià)款同比年增長率均值7.96%，單價(jià)同比年增長率均值12.89%）。房地產(chǎn)開發(fā)用地自2013年起總量已開始下降，在受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，土地財(cái)政依賴度高仍將存在的情況下，將進(jìn)一步推高地價(jià)。未來很有可能繼續(xù)呈現(xiàn)土地供給“量少價(jià)高”局面。

行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)成本增長。受宏觀經(jīng)濟(jì)下行及疫情疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)所聯(lián)動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)成本增長。首先，階段性停工停產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)上游產(chǎn)業(yè)原材料供給不足，其成本影響則會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴糠制髽I(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致的長期供給不足。其次，區(qū)域性隔離導(dǎo)致運(yùn)輸成本及服務(wù)營銷成本增高。由于疫情防控的長效化，房地產(chǎn)行業(yè)在上游運(yùn)輸端及下游銷售服務(wù)端將顯著產(chǎn)生人工成本上漲及營銷費(fèi)用增加。

房企流動(dòng)性維持緊平衡。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，這一模式必須有“高房價(jià)”給予支持，未來在“房住不炒”政策的約束下，房價(jià)上漲受到控制，房企融資嚴(yán)監(jiān)管，“高周轉(zhuǎn)”失靈，“高杠桿”的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)突顯。在房企融資保持從緊態(tài)勢、整體市場不佳背景下，房企流動(dòng)性難獲改善。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，未來行業(yè)呈超級(jí)分化格局

在我國宏觀審慎管理對(duì)房地產(chǎn)采取逆周期調(diào)節(jié)，以及房地產(chǎn)市場降溫甚至處于下行階段背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，集中度進(jìn)一步提升。2005年至2019年，前10位企業(yè)銷售額占比從4.6%提高到26.3%，增長了近5倍，百強(qiáng)房企銷售額占比從15.8%提高到61.5%，增長了近3倍，2020年1至5月，百強(qiáng)企業(yè)銷售額占比進(jìn)一步提高到79.8%，在2015年之后市場份額加速向百強(qiáng)房企集中。隨著我國房地產(chǎn)新增空間減少，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將從正和博弈到零和博弈，由于房地產(chǎn)高度依賴資金和土地，未來企業(yè)大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度仍將提高。

集中化與科技化雙重影響下房地產(chǎn)行業(yè)面臨技術(shù)賦能的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

無論是龍頭房企還是中小房企，要想在行業(yè)中繼續(xù)生存并得到發(fā)展，都將面臨技術(shù)的沖擊，這主要來自成本壓力、客戶需求與政策鼓勵(lì)。

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)粗獷的發(fā)展模式受到極大挑戰(zhàn)，未來房地產(chǎn)將通過細(xì)分市場，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化供給，必須滿足消費(fèi)者在科技、健康、智能等方面對(duì)空間的需求。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代成長起來的新生代人群購房需求也逐漸增加（根據(jù)58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《定義理想：2018年理想居住生活報(bào)告》，80后、90后正成為購房的中堅(jiān)力量，占比分別為38.2%、38.1%），住房軟硬件設(shè)施質(zhì)量需求增長，人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)將成為專業(yè)化企業(yè)的利劍。此外，近年來政府不斷出臺(tái)政策直接鼓勵(lì)房地產(chǎn)科技賦能，例如智慧城市尤其是智慧家居、智慧樓宇及智慧社區(qū)的建設(shè)。

未來我國房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)

供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)

從供給側(cè)看，未來房地產(chǎn)行業(yè)要謹(jǐn)防庫存上升、企業(yè)債務(wù)違約、房地產(chǎn)市場供需錯(cuò)配、房企多元化轉(zhuǎn)型失敗等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

第一，謹(jǐn)防庫存增加與成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前由于絕大多數(shù)地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴難以改變，供給動(dòng)力不減而需求增長有憂，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨庫存增加與成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。

目前近九成的城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度超過50%。2019年，土地市場整體熱度消退，全年土地購置面積負(fù)增長（-11.4%），但全國的土地出讓金卻創(chuàng)下新高。2019年全國土地成交總金額高達(dá)6.8萬億元，同比增幅高達(dá)14.3%。從出讓金變動(dòng)情況來看，有近八成城市出讓金保持上漲勢頭，福州增幅最大，同比增長90%。土地出讓金大幅增加的同時(shí)，城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度也在提升，近九成城市土地財(cái)政依賴度超過50%。由于拆遷費(fèi)用和時(shí)間周期持續(xù)增加，加之地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，還有國家對(duì)建筑容積率的管理，可以預(yù)見，未來土地成本基本上是剛性上升的，表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市量少價(jià)高，非熱點(diǎn)城市量大價(jià)穩(wěn)。在需求弱化、房價(jià)限漲的情況下，部分地區(qū)房地產(chǎn)供給潛在庫存上升，部分企業(yè)將在成本壓力下出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

第二，謹(jǐn)防融資規(guī)模收緊與融資成本增加導(dǎo)致房企同時(shí)面臨資金流動(dòng)與債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)包括較大的融資壓力與較高的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。融資困難、資金流動(dòng)速度慢及債務(wù)兌付壓力大三個(gè)主要問題將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)整體違約風(fēng)險(xiǎn)增加，中小企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)更甚。

首先，經(jīng)營現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。在產(chǎn)業(yè)政策管制及需求觸頂下降的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境難有明顯改觀，銷售回款難度增大且融資成本增高，并有融資向龍頭房企聚集的趨勢。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速自2013年以來降幅明顯。其中，國內(nèi)貸款所獲資金及自籌資金增速在2013年達(dá)到歷史峰值后基本為個(gè)位數(shù)。在總量管控及偏緊的融資環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)傾向于將有限信貸資源投放資金實(shí)力雄厚的龍頭企業(yè)，流向中小房企的資金更是杯水車薪。另一方面，克而瑞研究中心2019年監(jiān)測的80家房企平均融資成本高達(dá)7.47%，為近5年最高。其中，銷售排名50強(qiáng)以后的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本陡增，且顯著高于行業(yè)均值，利率高于10%的房企中有四成銷售排名低于50強(qiáng)。

其次，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。從地方政府債務(wù)發(fā)行來看，以自然資源部監(jiān)測的84個(gè)城市為例，2015年底土地融資余額達(dá)11.3萬億元；從銀行體系來看，2019年末新增房地產(chǎn)貸款（含個(gè)人購房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）占銀行新增貸款的34%；從非銀行金融體系來看，房地產(chǎn)債券、信托發(fā)行量占總發(fā)行量的10%～20%，2018年之前發(fā)行的地產(chǎn)債務(wù)累計(jì)效應(yīng)將在2021年達(dá)到高峰，房地產(chǎn)企業(yè)債券到期應(yīng)償還債務(wù)總量將達(dá)到7173億元（圖4），房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)兌付壓力進(jìn)一步增大。

第三，謹(jǐn)防房地產(chǎn)供需錯(cuò)配的市場風(fēng)險(xiǎn)上升。從過去的數(shù)據(jù)來看，三四線城市銷售占全國比重在65%以上，如果三四線銷售量下降幅度過大，對(duì)全國市場影響較大。我國房地產(chǎn)長期以來存在供需錯(cuò)配，人口和產(chǎn)業(yè)聚集較快的地區(qū)房地產(chǎn)用地供給占比較低，而三四線城市占比過高。因此，首先，少量熱點(diǎn)城市仍將房價(jià)高啟，城市新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員租購壓力過大，城市競爭力減弱。其次，三四線市場下行壓力增大。三四線城市需求基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，前期市場規(guī)?；鶖?shù)高企，加之受棚改貨幣化安置比例下行、外部需求減少的影響，市場熱度將明顯下降，隨整體市場的下行面臨較大的調(diào)整壓力。最后，部分城市新增庫存將明顯上升。近年來，三四線城市土地市場成交規(guī)模較大，價(jià)格上升也較為明顯。從庫存數(shù)據(jù)來看，各線城市中，三四線待開發(fā)面積現(xiàn)回升趨勢。大量的待開發(fā)土地，在市場形勢轉(zhuǎn)變疊加此次疫情影響的情況下，去化周期將明顯增加，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)上升。

第四，謹(jǐn)防房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場形勢下，眾多房企進(jìn)一步深化轉(zhuǎn)型發(fā)展，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，上至服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，下至建筑業(yè)、旅游業(yè)，甚至向產(chǎn)業(yè)鏈外其他行業(yè)延伸，例如畜牧業(yè)、汽車制造業(yè)等。然而，在未來房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢下，房企轉(zhuǎn)型將面臨幾個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)。一是主營業(yè)務(wù)住宅銷售資金回收期長、凈利潤不理想，會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響，從而加大房企向其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。二是基于產(chǎn)業(yè)的獲地策略面臨政策瓶頸，未來存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，具有不可持續(xù)性。三是部分新拓業(yè)務(wù)資金占用周期較長，很難像傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行快周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致資金壓力增大。例如，目前眾多房企試水長租公寓，且大部分采取了重資產(chǎn)模式。在仍未有資金退出渠道的情況下，面臨一定的資金平衡壓力。當(dāng)前看，多元化擴(kuò)張、轉(zhuǎn)型失敗是導(dǎo)致當(dāng)前房企違約的主因，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

需求側(cè)風(fēng)險(xiǎn)

從需求側(cè)看，未來房地產(chǎn)市場可能存在著居民家庭償債風(fēng)險(xiǎn)、租購支付能力進(jìn)一步弱化風(fēng)險(xiǎn)、需求不足風(fēng)險(xiǎn)等。

第一，家庭負(fù)債參與率高，住房貸款普遍，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。近年來，受不穩(wěn)定的信貸政策影響，我國居民家庭在政策寬松時(shí)存在過度加杠桿，在經(jīng)濟(jì)下行及疫情疊加下流動(dòng)性與償債風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。據(jù)中國人民銀行《我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》（以下簡稱《調(diào)查》），我國城鎮(zhèn)居民有負(fù)債的家庭占比約為56.5%，家庭負(fù)債參與率高且集中化現(xiàn)象明顯；從債務(wù)用途看，76.8%的家庭擁有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元，占家庭總負(fù)債的75.9%。短期來看，疫情影響下的可支配收入下降有可能增加居民償債風(fēng)險(xiǎn)，但國家對(duì)于房貸的短期寬松及限制經(jīng)營性貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)則將部分避免房貸風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步增加；長期來看，依賴民間借貸的低資產(chǎn)家庭在收入無法得到保障的情況下流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與償債風(fēng)險(xiǎn)均顯著提高，而中等收入家庭資產(chǎn)及可支配收入無法實(shí)現(xiàn)質(zhì)與量的顯著提升，則將產(chǎn)生較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，居民家庭杠桿過高可能導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及償債風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)通過降低購買力與支付能力而抑制住房需求。

第二，居民家庭資產(chǎn)貧富分化，可支配收入增速放緩，租購支付能力降低，導(dǎo)致價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)增加。我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)持續(xù)增長，但分化顯著，首次購房家庭支付能力不足，增加房地產(chǎn)行業(yè)需求不足風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《調(diào)查》，截至2019年，我國城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值317.9萬元，中位數(shù)163.0萬元，二者相差154.9萬元；按總資產(chǎn)由低到高分組，最高20%家庭的總資產(chǎn)占比63.0%，而最低20%家庭僅占全部樣本家庭資產(chǎn)的2.6%，處于中等水平的40%～80%家庭占比之和也僅為28.1%。這表明，我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)更多集中在少數(shù)家庭。貧富差距大與高房價(jià)息息相關(guān)。雖然我國的基尼系數(shù)總體呈下降趨勢，但仍顯著高于聯(lián)合國規(guī)定的“相對(duì)合理”范圍（0.3～0.4），這有可能導(dǎo)致?lián)碛卸鄶?shù)財(cái)富的少數(shù)家庭長期內(nèi)住房需求相對(duì)不強(qiáng)烈，而住房需求更強(qiáng)的多數(shù)家庭則長期無力支付，抑制新增住房需求。

宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情沖擊導(dǎo)致居民家庭可支配收入增速放緩，甚至出現(xiàn)中短期略有減少的情況，價(jià)格成本則有上升趨勢，短期內(nèi)居民租購住房支付能力減弱。受全球經(jīng)濟(jì)放緩、外部貿(mào)易沖突等影響，我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)供需兩弱格局，其中總需求不足是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的主要問題，總需求的影響因素之一為可支配收入。一方面，由國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）驅(qū)動(dòng)的城鎮(zhèn)居民可支配收入增速近年來顯著放緩。受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展放緩影響，企業(yè)整體盈利能力降低，城鎮(zhèn)居民可支配工資性收入增長受到顯著抑制，名義增長率由2014年的7.94%逐步降至2018年的7.17%，且有進(jìn)一步下降趨勢，與國內(nèi)生產(chǎn)總值增速的差距也由2014年的0.58個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大至2018年的3.32個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，疫情仍有不確定性，對(duì)價(jià)格、居民就業(yè)與工資也影響明顯。短期防疫措施雖未引起國內(nèi)失業(yè)率顯著上升，但短期內(nèi)造成部分居民家庭收入降低（尤其是私企職工及自由職業(yè)者）。而可支配收入及其主要組成工資性收入的增長放緩將嚴(yán)重影響居民的住房支付能力和購房意愿。

第三，城鎮(zhèn)居民基本住房需求基本飽和，新房需求減少，需求不足風(fēng)險(xiǎn)增加。首先，住房是我國居民家庭重要的實(shí)物資產(chǎn)且已達(dá)到一定高位。據(jù)《調(diào)查》顯示，截至2019年10月，我國城鎮(zhèn)居民家庭實(shí)物資產(chǎn)戶均253.0萬元，其中74.2%為住房資產(chǎn)，全部居民住房資產(chǎn)則占全部家庭總資產(chǎn)的59.1%，高于同期美國居民家庭住房資產(chǎn)占比約28.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)絕大多數(shù)普通收入家庭而言，受實(shí)際收入及恩格爾系數(shù)影響，住房資產(chǎn)占比繼續(xù)升高的可能性不大。其次，我國居民住房擁有水平相對(duì)較高。據(jù)《調(diào)查》，截至2019年10月，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率為96.0%，高于同期美英日等發(fā)達(dá)國家水平約30個(gè)百分點(diǎn)；戶均住房擁有量1.5套，較之日本1.16套、美國1.03套及德國1.02套，已超過部分發(fā)達(dá)國家水平。在收入最低的20%家庭中，我國居民家庭住房擁有率仍高達(dá)89.1%，高于美國56.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，我國2018年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，較改革開放初增加32.3平方米，較“十三五”初年增加2.4平方米，同比增速前高后低；與其他國家/地區(qū)相比而言，居民住房擁有率也基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。由此可見，我國已告別住房的絕對(duì)短缺，基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，住房條件顯著改善。隨著人口峰值的到來及20～50歲主力置業(yè)人群規(guī)模的達(dá)頂，住房剛需難有顯著增加。

綜合來看，較高的住房資產(chǎn)占比與住房擁有率以及“房住不炒”住房政策的堅(jiān)持使我國房地產(chǎn)市場的未來格局將出現(xiàn)改善需求增長、二手房需求占比增加的新特點(diǎn)。二手房市場以剛需為主，而新房需求占比則可能減少，且以改善性產(chǎn)品為主，這對(duì)行業(yè)而言將會(huì)增加新房去化壓力。

謹(jǐn)防房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)舉措

第一，以穩(wěn)房價(jià)為目標(biāo)控制好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。預(yù)測未來10年新建商品住房的需求將在總量高位下逐步下降，房地產(chǎn)市場將走向超級(jí)分化，房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)一步提升，城市需求差異進(jìn)一步擴(kuò)大，地區(qū)房價(jià)漲跌進(jìn)一步分化，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定壓力進(jìn)一步增大。建議：一是堅(jiān)決貫徹已提出的調(diào)控政策不變，即堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒”的戰(zhàn)略定位；堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；堅(jiān)持?jǐn)M制投機(jī)需求的房地產(chǎn)金融政策；堅(jiān)持人地掛鉤的土地供給策略；堅(jiān)持在人口流入城市發(fā)展好租賃市場；堅(jiān)持完善好住房保障體系。二是充分考慮房地產(chǎn)需求的變化，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的同時(shí)，鼓勵(lì)對(duì)存量物業(yè)的更新投資，擴(kuò)大社區(qū)公共服務(wù)配套。

第二，以都市圈為范圍統(tǒng)籌房地產(chǎn)的調(diào)控與發(fā)展。都市圈是我國未來城市發(fā)展的主要空間載體，人口與產(chǎn)業(yè)將在都市圈集聚，房地產(chǎn)市場管控也應(yīng)突破單個(gè)城市自我管理、相互封閉的調(diào)控機(jī)制，應(yīng)以都市圈為范圍，統(tǒng)籌核心城市與周邊中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)管控體系和目標(biāo)。一是應(yīng)以都市圈為范圍統(tǒng)籌規(guī)劃交通和住房的用地供給，分解核心城市的購租房壓力；二是在都市圈產(chǎn)業(yè)周邊發(fā)展住房與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，形成低成本的職住平衡；三是以都市圈為范圍統(tǒng)籌城市管理和房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)等都市圈同城化，形成人、地、房、產(chǎn)的有序分布，化解房地產(chǎn)供求錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)入中高發(fā)展階段以后，以都市圈為核心的城鎮(zhèn)化發(fā)展將成為新常態(tài)。

第三，以城市更新為抓手引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。城市更新著眼于城市存量的改造提升，是城市內(nèi)涵式發(fā)展、精明式增長、集約式利用的必要途徑。通過城市更新提高城市低效、閑置資產(chǎn)利用，提升老舊小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)，升級(jí)產(chǎn)業(yè)，改善環(huán)境等，可以激發(fā)城市的“效率紅利”，釋放消費(fèi)潛力，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)并高質(zhì)量發(fā)展，是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中高級(jí)階段后的必然選擇，可以防范房地產(chǎn)擴(kuò)張式發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。建議，明確城市更新政府主管機(jī)構(gòu)；逐步建立從國家到地方，覆蓋土地、規(guī)劃、建筑、財(cái)稅、物權(quán)、安全等全方位、全要素的完整的法規(guī)政策和技術(shù)規(guī)范體系；根據(jù)拆除重建類、有機(jī)更新類、綜合整治類分類出臺(tái)引導(dǎo)政策、激勵(lì)機(jī)制等，激發(fā)各地的主動(dòng)性和創(chuàng)造性；引導(dǎo)和鼓勵(lì)保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入城市更新領(lǐng)域；創(chuàng)新金融模式，將城市更新金融政策從房地產(chǎn)開發(fā)金融政策中分離出來專項(xiàng)管理；爭取國家開發(fā)銀行的政策性金融支持；設(shè)立政府性城市更新母基金及公募私募產(chǎn)業(yè)基金，引導(dǎo)和激發(fā)市場力量；將公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)擴(kuò)大到城市有機(jī)更新和綜合整治等。

第四，以量、價(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)為核心進(jìn)行系統(tǒng)性監(jiān)測。地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前都有累積的過程，需要加大市場量、價(jià)，企業(yè)及居民金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)監(jiān)測。單純監(jiān)測價(jià)格是一種滯后性的反應(yīng)，需要對(duì)量、價(jià)，以及房地產(chǎn)參與主體金融風(fēng)險(xiǎn)形成系統(tǒng)性監(jiān)測。監(jiān)測的最大目的是要從更加前瞻、更加系統(tǒng)的角度對(duì)各地房地產(chǎn)市場的運(yùn)行有清晰的反饋，避免全國性政策的片面化、企業(yè)及居民資金風(fēng)險(xiǎn)的失控。要通過監(jiān)測指標(biāo)的公開化，以信息引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康自律發(fā)展。

此外，還應(yīng)提前研究儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常波動(dòng)的有關(guān)政策措施。