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來(lái)   源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

為了堵住投資通道，補(bǔ)漏政策缺口，8月30日，江蘇省無(wú)錫市正式發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

此次發(fā)布的《通知》進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)政策，在現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)離異家庭購(gòu)房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。

換言之，在離異之日起2年內(nèi)，離異前家庭名下在本市市區(qū)有1套商品住房，在市區(qū)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)可購(gòu)買1套新建商品住房；離異前家庭名下在本市市區(qū)有2套商品住房，離異后任一方在市區(qū)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)均不得購(gòu)買新建商品住房。在滿足合理住房需求的同時(shí)，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格。

與此同時(shí)，無(wú)錫新政對(duì)于房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為。

為什么是無(wú)錫？

無(wú)錫限購(gòu)升級(jí)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)是意料之中。綜合無(wú)錫當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士與業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)研判，有以下三個(gè)原因：

• 首先，6月以來(lái)，無(wú)錫土拍市場(chǎng)屢創(chuàng)新高，外來(lái)房企大舉進(jìn)入無(wú)錫土拍市場(chǎng)，德商、禹洲、大發(fā)等首進(jìn)無(wú)錫。

6月初，無(wú)錫河埒口板塊一幅地塊，引發(fā)世茂、卓越、建發(fā)、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家開(kāi)發(fā)商報(bào)名爭(zhēng)搶，最終經(jīng)過(guò)激戰(zhàn)3小時(shí)、154輪競(jìng)價(jià)后，被三盛集團(tuán)18.52億元競(jìng)得，樓板價(jià)19542元/平方米，刷新無(wú)錫地價(jià)記錄。

8月無(wú)錫土地市場(chǎng)緣何火爆？除了中小房企在都市圈周邊城市的戰(zhàn)略布局需求之外，無(wú)錫樓市大賣、房?jī)r(jià)上漲也助攻了一把。7月以來(lái)，無(wú)錫新房、二手房成交量雙雙上漲，多個(gè)樓盤價(jià)格上調(diào)，有的板塊甚至出現(xiàn)無(wú)房可售的局面。

熱錢流入樓市，端倪可見(jiàn)于5月無(wú)錫多個(gè)樓盤扎堆開(kāi)盤的盛況，一個(gè)場(chǎng)景是：連續(xù)三天，梁溪本源、恒大翡翠公園、南山公園大道、蠡湖國(guó)際小鎮(zhèn)四盤接連推新，共推出866套房源，均遭遇消費(fèi)者哄搶，快速出清。其中公園大道215套房源，引來(lái)800多人參與搖號(hào)。

• 其次，市場(chǎng)壓力很大，信貸政策并沒(méi)有寬松。

M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增貸款創(chuàng)新高。資金成本方面，2020年上半年，降息2次：數(shù)據(jù)顯示，2020至今，實(shí)體利率（1年期LPR）累計(jì)下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)，從4.15%降到3.85%；樓市利率（5年期LPR）下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，從4.8%降到4.65%。

但是個(gè)人信貸并未同步松綁，今年的樓市首付比例、房貸基數(shù)都沒(méi)有減弱信號(hào)出現(xiàn)。尤其是“三條紅線”政策的出臺(tái)，目前市場(chǎng)上從信貸到資金都有收緊信號(hào)，無(wú)錫也不例外。

熱錢從哪來(lái)？這是目前監(jiān)管層頗為關(guān)注的問(wèn)題。

• 最后，資金違規(guī)流入房市一直是監(jiān)管重點(diǎn)。

不久前證監(jiān)會(huì)集中曝光了258家非法配資平臺(tái)機(jī)構(gòu)。目前就是嚴(yán)防熱錢流入股市、樓市。

7月11日，繼6月23日印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》之后，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)出“部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫”預(yù)警。

長(zhǎng)三角區(qū)域面臨新一輪調(diào)控升級(jí)

事實(shí)上，長(zhǎng)三角區(qū)域疫情過(guò)后，以杭州、上海、南京等重點(diǎn)城市最先啟動(dòng)樓市，緊接著這幾個(gè)高能級(jí)城市周邊的寧波、南通、常州、徐州、無(wú)錫等地相繼出現(xiàn)樓市、地市火爆的局面。市場(chǎng)氛圍迅速恢復(fù)之下，消費(fèi)者買房投資保值的觀念持續(xù)。

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡(jiǎn)稱“住建部”）在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，會(huì)議要求，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，提高工作的主動(dòng)性，及時(shí)采取針對(duì)性措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

住建部提出要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，始終繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問(wèn)題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

值得關(guān)注的是，此次會(huì)議，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等6個(gè)城市也參加了會(huì)商。“被約談”的常州今年6月二手房?jī)r(jià)漲幅漲幅0.8%排名全國(guó)第12，全省第3，超越南京、無(wú)錫。江蘇另兩個(gè)二手房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)常州的城市是徐州、南通。

放眼全國(guó)，上海、杭州、深圳、成都單盤均出現(xiàn)超高認(rèn)籌數(shù)量與房源比，南京江北出現(xiàn)大規(guī)模搖號(hào)。這些高能級(jí)城市周邊城市也開(kāi)始火起來(lái)。無(wú)錫的調(diào)控升級(jí)并非長(zhǎng)三角首例。業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)錫更側(cè)重于政策打補(bǔ)丁。

2020年6月，寧波新建住宅環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、東莞等城市，居全國(guó)之首。

寧波一二手房市場(chǎng)也在6月底7月初出現(xiàn)一個(gè)急速上升的拐點(diǎn)：

6月24日，12家房企涌入寧波搶地，經(jīng)過(guò)6小時(shí)495輪鏖戰(zhàn)，最終綠城以32520元/平方米奪得鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，刷新寧波樓板價(jià)記錄。

7月6號(hào)晚上10點(diǎn)，寧波市四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。新政擴(kuò)大寧波限購(gòu)范圍，并調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

隨后寧波樓市成交量開(kāi)始萎縮，一二手房庫(kù)存上漲，寧波出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。除了寧波，還有不少城市的樓市調(diào)控升級(jí)在無(wú)錫之前。比如，環(huán)上海區(qū)域的紹興，疫情之后樓市經(jīng)歷一輪上漲，7月初，紹興出臺(tái)新政，土拍開(kāi)始“限地價(jià)，競(jìng)配建”。

蝴蝶效應(yīng)很開(kāi)快開(kāi)始蔓延。同樣在7月初，杭州出臺(tái)“限售”、“限購(gòu)”和“限搖”新政；幾乎在同一時(shí)期，東莞出臺(tái)了堪稱史上最嚴(yán)的預(yù)售新政：禁止捂盤+恢復(fù)限價(jià)+規(guī)范精裝+禁止更名。

無(wú)錫限購(gòu)升級(jí)之后，樓市成交量會(huì)否面臨下滑？

對(duì)于房企而言，除了降杠桿、擴(kuò)融資保證資金安全之外，還要面對(duì)這一輪調(diào)控升級(jí)之后可能發(fā)生的市場(chǎng)需求端萎縮。

8月31日，新力控股中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上， 公司聯(lián)席董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事陳凱指出，未來(lái)行業(yè)投資性需求會(huì)被擠壓，房企利潤(rùn)會(huì)受到擠壓，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生較大變化。